Budva, Tivat e Kotor: tre mercati immobiliari diversi in Montenegro

La costa montenegrina si estende per circa trecento chilometri, ma un acquirente straniero sceglie quasi sempre tra tre punti: le Bocche di Cattaro e la riviera di Budva. Le località sono vicine, ma i loro mercati differiscono tanto che trasferire un calcolo dall'una all'altra non ha senso.

Budva: la località di massa

Budva è il mercato più denso e rumoroso del Paese. Ha più nuove costruzioni, più offerta in affitto e la stagionalità più marcata: luglio e agosto generano la maggior parte dei ricavi annui dagli affitti brevi.

• L'inquilino è un turista di una settimana, soprattutto da Serbia, ex Jugoslavia ed Europa orientale.
• Il vantaggio è il flusso più alto e l'affitto più semplice: la domanda non va cercata, arriva da sola.
• Lo svantaggio sono la concorrenza e la stagionalità. Fuori dai tre mesi estivi l'occupazione cala drasticamente.
• La qualità costruttiva varia: alcuni complessi di massa sono stati costruiti in fretta e per vendere, non per durare.

Tivat: yacht e un altro tipo di acquirente

Tivat è cambiata con l'arrivo di Porto Montenegro, una marina per grandi yacht con lungomare, hotel e residenze proprie. Nelle vicinanze si stanno realizzando altri masterplan della stessa classe. Si è così creato un segmento che il Paese prima non aveva.

• L'inquilino e l'acquirente sono diversi: la stagione nautica, i viaggi d'affari, le famiglie benestanti.
• La stagione è più lunga di quella di Budva e si estende a primavera e autunno.
• I prezzi sono i più alti del Paese e reggono meglio che nel segmento di massa.
• L'aeroporto di Tivat è a pochi minuti: per chi affitta non è un dettaglio.

Kotor: UNESCO e vincoli

La città vecchia di Kotor e parte della baia sono nella lista del Patrimonio mondiale dell'UNESCO. Da qui il tratto distintivo del mercato: qui non tutto si può costruire o ristrutturare, e le autorizzazioni sono lente. È al tempo stesso un rischio per chi sviluppa e una tutela del valore per chi possiede: la nuova offerta è fisicamente limitata.

• L'offerta è in prevalenza di seconda mano: case in pietra e piccoli complessi.
• Il restauro di un immobile storico è un progetto a sé, con tempi e permessi propri.
• L'inquilino è un turista venuto per il panorama e la storia, non per la spiaggia.

Come scegliere

Affitto semplice con il massimo flusso: Budva, tenendo conto di una stagione di tre mesi e della concorrenza. Conservare il valore con una stagione più lunga: Tivat, a un prezzo d'ingresso più alto. Un immobile unico con offerta limitata: Kotor, se siete pronti ad affrontare le autorizzazioni.

Comune a tutte e tre: un appartamento può essere acquistato da una persona fisica, mentre terreno e casa con giardino per uno straniero passano da una società locale. Questa regola non dipende dalla città.