Будва, Тиват и Котор: три разных рынка недвижимости Черногории

Черногорское побережье занимает около трёхсот километров, но иностранный покупатель практически всегда выбирает между тремя точками Бока-Которского залива и Будванской ривьеры. Города эти соседние, а рынки у них разные настолько, что переносить расчёт с одного на другой бессмысленно.

Будва: массовый курорт

Будва — самый плотный и самый шумный рынок страны. Здесь больше всего новостроек, больше всего предложения в аренду и самый выраженный сезон: июль и август дают основную часть годовой выручки от краткосрочной сдачи.

• Арендатор — турист на неделю, преимущественно из Сербии, стран бывшей Югославии, Восточной Европы.
• Плюс — самый высокий поток и самая простая сдача: спрос искать не надо, он приходит сам.
• Минус — конкуренция и сезонность. Вне трёх летних месяцев загрузка падает резко.
• Качество застройки разное: часть массовых комплексов строилась быстро и на продажу, а не на долгую эксплуатацию.

Тиват: яхты и другой класс покупателя

Тиват изменился с появлением Porto Montenegro — марины для крупных яхт с собственной набережной, отелем и жильём. Рядом строятся другие мастер-планы того же класса. Это создало в стране сегмент, которого раньше не было.

• Арендатор и покупатель — другой: яхтенный сезон, деловые визиты, состоятельные семьи.
• Сезон длиннее будванского за счёт весны и осени.
• Цены самые высокие в стране, и они держатся лучше, чем в массовом сегменте.
• Аэропорт Тивата в нескольких минутах — это не мелочь для арендного потока.

Котор: ЮНЕСКО и ограничения

Старый город Котора и часть залива входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Отсюда главная особенность рынка: строить и перестраивать здесь можно далеко не всё и не везде, а согласования долгие. Это одновременно риск для девелопера и защита стоимости для собственника — новое предложение физически ограничено.

• Предложение — преимущественно вторичное, каменные дома и небольшие комплексы.
• Реконструкция исторического объекта — отдельный проект со своими сроками и разрешениями.
• Арендатор — турист, приехавший за видом и историей, а не за пляжем.

Как выбирать

• Простая сдача с максимальным потоком — Будва, с поправкой на трёхмесячный сезон и конкуренцию.
• Сохранение стоимости и более длинный сезон — Тиват, при более высокой цене входа.
• Уникальный объект и ограниченное предложение — Котор, при условии, что вы готовы к согласованиям.
• Общее для всех трёх — квартиру покупает физическое лицо, а земля и дом с участком для иностранца проходят через местную компанию. Это правило не зависит от города.

По данным черногорского законодательства о правах иностранцев на недвижимость, статуса объектов ЮНЕСКО в Бока-Которском заливе и открытой статистики туристического потока.