Den Cashflow kaufen: Wie eine Gewerbeimmobilie tatsächlich bewertet wird

Bei Lager- und Büroimmobilien gibt es einen Begriff, den es im Wohnsegment kaum gibt: den Kauf eines Cashflows. Gemeint ist, dass Sie mit dem Gebäude einen langfristigen Mietvertrag erwerben und die Zahlungen daraus das Einkommen des Eigentümers sind.

Zwei Formen der Transaktion

• Eine fertige Immobilie mit Mieter. Der Vertrag läuft, der Mietsatz ist bekannt, die Laufzeit ist bekannt. Der Käufer erwirbt einen planbaren Strom.
• Eine Immobilie im Bau mit Pre-Let. Der Mieter wird im Voraus zum Marktsatz bei Vertragsabschluss gefunden und zieht nach der Übergabe ein. Das Leerstandsrisiko ist beseitigt, bevor es entsteht.

Warum das im Gewerbe funktioniert und im Wohnsegment nicht

Es kommt auf die Laufzeit an. Ein durchschnittlicher Gewerbemietvertrag in Dubai läuft drei bis fünf Jahre. Ein Wohnmietvertrag wird für eines abgeschlossen. Das ändert alles: Beim Gewerbemieter haben Sie eine Einkommensprognose für mehrere Jahre; beim Wohnmieter zwölf Monate und ein jährliches Neuverhandlungsrisiko.

Die Cap Rate ist die wichtigste Kennzahl des Segments

Die Kapitalisierungsrate ist der Nettobetriebsertrag geteilt durch den Preis der Immobilie. Der Nettobetriebsertrag ist die Miete abzüglich Betriebskosten und Objektabgaben – das, was tatsächlich beim Eigentümer bleibt.

Anders als die Bruttorendite lässt sich eine Cap Rate nicht schönen: Die Kosten werden vor der Berechnung abgezogen. Genau deshalb werden Gewerbeimmobilien danach verglichen und nicht nach der „Mietrendite“, die Inserate aus dem Bruttosatz errechnen.

Was im Mietvertrag zu prüfen ist

• Wer der Mieter ist und wie seine Zahlungshistorie aussieht.
• Laufzeit und Verlängerungsmechanik – automatische Verlängerung oder Neuverhandlung.
• Indexierung: ob es sie gibt, ab welchem Jahr und in welcher Höhe.
• Bedingungen einer vorzeitigen Kündigung und die dafür fälligen Strafen.
• Wer die Service Charge zahlt – der Mieter oder der Eigentümer.