Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект

В складской и офисной недвижимости есть термин, которого почти нет в жилой, — покупка денежного потока. Смысл в том, что вместе с объектом покупается заключённый на длительный срок договор аренды, выплаты по которому и составляют доход владельца.

Два варианта сделки

• Готовый объект с арендатором. Договор уже действует, ставка известна, срок известен. Покупатель приобретает предсказуемый поток.
• Объект в стройке с предарендой. Арендатор находится заранее, по рыночной ставке на момент подписания, и заезжает после сдачи. Риск простоя снимается до того, как он возникнет.

Почему это работает в коммерции, а не в жилье

Всё дело в сроке. Средний договор аренды коммерческого объекта в Дубае — три-пять лет. Жилой контракт заключается на год. Это меняет всё: с коммерческим арендатором у вас есть прогноз дохода на несколько лет вперёд, с жилым — на двенадцать месяцев и с ежегодным риском торга.

Cap Rate — главный показатель сегмента

Capitalization Rate считается как чистый операционный доход, делённый на цену объекта. Чистый операционный доход — это арендная плата за вычетом эксплуатационных расходов и имущественных платежей, то есть то, что реально остаётся владельцу.

В отличие от валовой доходности, Cap Rate нельзя приукрасить: он вычитает расходы до расчёта. Именно поэтому в коммерции сравнивают объекты по нему, а не по «доходности от аренды», которую в объявлениях считают от валовой ставки.

Что проверять в договоре

• Кто арендатор и какова его платёжная история.
• Срок и порядок продления — автопродление или переговоры заново.
• Индексация: есть ли, с какого года, на сколько процентов.
• Условия досрочного расторжения и штрафы за него.
• Кто платит сервисный сбор — арендатор или собственник.

По практике оценки коммерческой недвижимости в ОАЭ.