Comprare un flusso di cassa: come si valuta davvero un immobile commerciale

Nell'immobiliare per magazzini e uffici esiste un termine che nel residenziale quasi non esiste: comprare un flusso di cassa. L'idea è che insieme all'edificio si acquisisce una locazione di lungo periodo, e i pagamenti previsti dal contratto sono il reddito del proprietario.

Due forme dell'operazione

• Un immobile finito con un inquilino. Il contratto è in corso, il canone è noto, la durata è nota. L'acquirente acquisisce un flusso prevedibile.
• Un immobile in costruzione con pre-locazione. L'inquilino viene trovato in anticipo al canone di mercato al momento della firma e si insedia dopo la consegna. Il rischio di sfitto viene eliminato prima che nasca.

Perché funziona nel commerciale e non nel residenziale

Tutto dipende dalla durata. Il contratto commerciale medio a Dubai dura da tre a cinque anni. Un contratto residenziale si firma per uno. Questo cambia tutto: con un inquilino commerciale si ha una previsione di reddito per diversi anni; con uno residenziale si hanno dodici mesi e un rischio annuale di rinegoziazione.

Il cap rate è l'indicatore principale del segmento

Il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto diviso per il prezzo dell'immobile. Il reddito operativo netto è il canone al netto dei costi di gestione e degli oneri sull'immobile: ciò che resta davvero al proprietario.

A differenza del rendimento lordo, il cap rate non si può abbellire: deduce i costi prima del calcolo. Proprio per questo gli immobili commerciali si confrontano su questo indicatore e non sul «rendimento da locazione» che gli annunci calcolano sul canone lordo.

Che cosa verificare nel contratto di locazione

• Chi è l'inquilino e come appare il suo storico dei pagamenti.
• La durata e le modalità di rinnovo: rinnovo automatico o nuova negoziazione.
• L'indicizzazione: se c'è, da quale anno, con quale tasso.
• Le condizioni di recesso anticipato e le penali previste.
• Chi paga le spese condominiali: l'inquilino o il proprietario.