Immobilien in Montenegro für Ausländer: was man selbst kaufen darf und was eine Gesellschaft braucht

Montenegro gehört zu den wenigen Ländern, in denen ein Ausländer Immobilien fast zu denselben Bedingungen erwirbt wie ein Einheimischer. „Fast“ ist das entscheidende Wort: Die Grenze, an der sich die Rechte trennen, verläuft nicht entlang der Objektart, sondern durch den Grund und Boden darunter – und genau darüber stolpern Käufer, die Inserate verglichen, aber das Gesetz nicht gelesen haben.

Was ein Ausländer auf eigenen Namen kauft

Eine Wohnung, eine Einheit in einer Anlage, ein Haus mit Grundstück, Gewerbeflächen, ein Büro – all das wird auf eine ausländische Privatperson eingetragen, ohne Genehmigungen und ohne lokalen Partner. Staatsbürgerschaft ist nicht nötig, Aufenthaltstitel ebenso wenig: Erst kommt der Kauf, der Status ist eine eigene Geschichte. Die Zahl der Objekte ist nicht begrenzt.

• Wohnungen – ohne Einschränkung, der einfachste Fall: Der Grund unter dem Gebäude gehört allen Eigentümern anteilig, die Frage seiner Übertragung stellt sich nicht.
• Ein Haus mit Grundstück – erlaubt, solange das Grundstück unter der gesetzlichen Flächenschwelle bleibt.
• Gewerbe – erlaubt, auch Flächen zur Vermietung und für ein Tourismusgeschäft.

Was einer Privatperson verschlossen bleibt

• Landwirtschaftliche Flächen – unabhängig von der Größe nicht erwerbbar.
• Wald und Waldflächen – nicht erwerbbar.
• Ein Grundstück über 5 000 m² – ein Ausländer kann es nicht auf eigenen Namen eintragen lassen, auch wenn es bebaut ist.
• Land im Grenzstreifen – ein gesondertes Verbot, das an das Grenzregime gekoppelt ist.
• Kulturerbe von besonderer Bedeutung und natürliche Ressourcen – für Ausländer generell nicht zugänglich.

Der Ausweg ist legal und bekannt: Eine montenegrinische Gesellschaft (DOO) gilt als inländische juristische Person und erwirbt Land zu allgemeinen Bedingungen, ihr Gründer darf Ausländer sein. Die Registrierung dauert Wochen statt Monate und kostet nur einen Bruchteil der Transaktion. Kostenlos ist sie dennoch nicht: Die Gesellschaft bringt eigene Berichtspflichten, einen eigenen Buchhalter und eine eigene Besteuerung mit – Kosten, die eine Privatperson gar nicht hat.

Wie eine Transaktion abläuft

Der Kaufvertrag wird in Montenegro von einem Notar beurkundet, und das ist keine Formalität: Der Notar prüft Eigentumsunterlagen, Geschäftsfähigkeit und Belastungen, ohne Beurkundung hat der Vertrag keine Wirkung. Der Eigentumsübergang wird durch einen Eintrag im Immobilienkataster festgehalten – bis zu diesem Eintrag ist der Käufer nicht Eigentümer, so viel er auch gezahlt hat.

• Der Katasterauszug (list nepokretnosti) ist das erste Dokument, das man lesen sollte: Er zeigt Eigentümer, Belastungen und Streitigkeiten.
• Baugenehmigung und Nutzungsfreigabe – an der Küste zieht sich die Legalisierung von „faktisch“ Gebautem über Jahrzehnte hin, und wer eine Immobilie ohne Unterlagen kauft, erwirbt das Problem eines anderen gleich mit.
• Die Anzahlung (kapara) ist gängige Praxis, doch die Bedingungen ihrer Rückzahlung stehen im Vorvertrag und werden nicht einfach vorausgesetzt.

Was das in der Praxis bedeutet

• Fragen Sie nach dem Grundstück, nicht nach dem Haus. Fläche und Kategorie des Grundstücks entscheiden, ob die Transaktion auf Ihren Namen oder auf den einer Gesellschaft läuft – die erste Frage bei allem außerhalb eines Mehrfamilienhauses.
• Eine Gesellschaft ist ein Instrument, kein Schlupfloch. Sie ist legal und verbreitet, verursacht aber dauerhafte Kosten; für eine einzelne Wohnung lohnt sie sich nicht.
• Prüfen Sie die Dokumente vor der Anzahlung. Der Notar schützt die Form des Geschäfts, nicht die Frage, ob die Immobilie zu Ihnen passt.