Immobili in Montenegro per uno straniero: cosa si può comprare e cosa richiede una società

Il Montenegro appartiene alla breve lista di Paesi in cui uno straniero compra un immobile quasi alle stesse condizioni di un residente locale. «Quasi» è la parola chiave: la linea oltre la quale i diritti divergono non passa dal tipo di immobile, ma dal terreno sottostante — ed è proprio lì che inciampano chi ha confrontato gli annunci senza leggere la legge.

Cosa può acquistare uno straniero a proprio nome

Un appartamento, un'unità in un complesso, una casa con giardino, locali commerciali, un ufficio: tutto viene registrato a nome di una persona fisica straniera, senza autorizzazioni e senza un partner locale. Non servono né la cittadinanza né la residenza: prima si acquista, lo status è un'altra questione. Non c'è alcun limite al numero di immobili.

• Appartamenti — senza restrizioni, il caso più semplice: il terreno sotto l'edificio appartiene a tutti i proprietari pro quota, e il problema del suo trasferimento non si pone.
• Una casa con terreno — consentita, purché il lotto resti sotto la soglia di superficie prevista dalla legge.
• Immobili commerciali — consentiti, compresi i locali da affittare e per un'attività turistica.

Cosa è precluso a una persona fisica

• Terreni agricoli — non disponibili, indipendentemente dalla superficie.
• Boschi e terreni forestali — non disponibili.
• Un lotto superiore a 5 000 m² — uno straniero non può intestarselo, nemmeno se è edificato.
• Terreni nella fascia di confine — un divieto a parte, legato al regime di frontiera.
• Beni culturali di particolare rilievo e risorse naturali — del tutto preclusi agli stranieri.

L'alternativa è lecita e ben nota: una società montenegrina (DOO) è considerata persona giuridica nazionale e possiede terreni alle condizioni generali, e il suo fondatore può essere straniero. La registrazione richiede settimane, non mesi, e costa una frazione dell'operazione. Ma non è gratuita: la società ha una propria contabilità, un proprio commercialista e una propria tassazione, costi che una persona fisica non ha affatto.

Come funziona la compravendita

In Montenegro il contratto di compravendita è redatto da un notaio, e non è una formalità: il notaio verifica i titoli, la capacità delle parti e i gravami, e senza autenticazione notarile il contratto non ha efficacia. Il trasferimento si perfeziona con l'iscrizione nel catasto immobiliare: fino a quel momento l'acquirente non è il proprietario, per quanto abbia già pagato.

• L'estratto catastale (list nepokretnosti) è il primo documento da leggere: mostra il proprietario, i gravami e le controversie.
• Permesso di costruire e certificato di agibilità — sulla costa la sanatoria di ciò che è stato costruito «di fatto» va avanti per decenni, e un immobile senza documenti si compra insieme ai problemi di qualcun altro.
• La caparra (kapara) è prassi consolidata, ma le condizioni della sua restituzione vanno scritte nel contratto preliminare, non date per scontate.

Cosa significa in pratica

• Chiedete del terreno, non della casa. Superficie e categoria del lotto decidono se l'operazione va intestata a voi o a una società: è la prima domanda per qualsiasi immobile che non sia in un condominio.
• Una società è uno strumento, non una scappatoia. È legale e diffusa, ma comporta costi permanenti; costituirne una per un solo appartamento non ha senso.
• Verificate i documenti prima della caparra. Il notaio tutela la forma dell'operazione, non l'idoneità dell'immobile alle vostre esigenze.