Dar Al Karama Real Estate: ein hoher Turm in einem Viertel niedriger Gebäude

Dar Al Karama Real Estate baut einen 33-stöckigen Turm in Jumeirah Village Circle – einem Viertel, das überwiegend aus Gebäuden von einem Drittel dieser Höhe besteht. Ein hohes Gebäude in einem niedrig bebauten Cluster verändert die Rechnung auf eine Weise, die man vor dem Kauf einer Einheit darin verstehen sollte.

Was Höhe in einem niedrig bebauten Viertel bietet

• Offene Aussicht aus den oberen Etagen, über Dächer statt ins Wohnzimmer des Nachbarn – in JVC wirklich selten, wo die meisten Einheiten aus geringer Entfernung auf ein anderes Gebäude blicken.
• Aussichten, die sich schwer verbauen lassen. Die Bebauungsdichte des Viertels macht einen zweiten Turm gleicher Höhe in der Nähe weniger wahrscheinlich, sodass die Aussicht aus oberen Etagen eine gewisse Beständigkeit hat.
• Ein sichtbares Wahrzeichen in einem Cluster, in dem Gebäude schwer zu unterscheiden sind, was Vermietung und Wiederverkauf hilft.
• Kosten, die sich auf mehr Einheiten verteilen, was den Preis pro Quadratfuß niedrig halten kann.

Was Höhe kostet

• Mehr Abhängigkeit vom Aufzug. Ein 33-stöckiger Turm braucht einen richtig dimensionierten Aufzugskern; ein zu kleiner erzeugt tägliche Schlangen. Fragen Sie, wie viele Aufzüge wie viele Einheiten bedienen – das ist eine prüfbare Zahl, und sie zählt jeden Morgen.
• Höhere Betriebskosten. Pumpen, Kühlung, Fassadenzugang und Brandschutzsysteme kosten in der Höhe pro Quadratfuß mehr, und das landet dauerhaft in den Nebenkosten.
• Ein großes einzelnes Gebäude unter kleinen bedeutet, dass viele Einheiten von einer Adresse aus gleichzeitig um Mieter konkurrieren, besonders im ersten Jahr nach der Übergabe.
• Die unteren Etagen bekommen das Schlechteste aus beidem. Sie tragen die Nebenkosten des Turms ohne die Aussicht, die sie rechtfertigt – der Preisunterschied zwischen den Etagenbereichen sollte hier erheblich sein, und ist er es nicht, ist das Ihr Verhandlungsargument.

Was zu prüfen ist

• Zahl der Aufzüge im Verhältnis zur Zahl der Einheiten und das Stellplatzverhältnis.
• Die prognostizierten Nebenkosten und Vergleichswerte aus hohen Gebäuden anderswo statt aus JVCs niedrig bebautem Bestand – der Vergleich mit niedrigen Bauten unterschätzt sie.
• Etage und Ausrichtung und was auf den Grundstücken davor genehmigt ist.
• Escrow, Oqood, der Bauunternehmer und die Regelung bei Verzug – ein hohes Gebäude ist ein längerer, komplexerer Bau als im Viertel üblich.
• Erzielte Mieten in JVC nach Etage, aus aktuellen Inseraten, um zu sehen, ob der Markt hier tatsächlich für Höhe zahlt.
• Wie viele Einheiten in der Nähe im selben Zeitraum fertig werden.

Für wen es passt

• Käufer oberer Etagen, die eine offene Aussicht zu einem mittleren Preis wollen und die Nebenkosten verstanden haben.
• Renditeinvestoren, die geprüft haben, ob der lokale Markt einen Aufschlag für Höhe zahlt, statt es anzunehmen.
• Nicht für Käufer unterer Etagen, die die Nebenkosten eines Turms für eine Aussicht wie in einem Niedrigbau zahlen.

Grundlage: das Register des Dubai Land Department und aktuelle Mietinserate für das Viertel.