Dar Al Karama Real Estate: una torre alta in un quartiere di edifici bassi

Dar Al Karama Real Estate sta costruendo una torre di 33 piani a Jumeirah Village Circle, un quartiere fatto soprattutto di edifici alti un terzo. Inserire un edificio alto in un cluster basso cambia l'aritmetica in modi che vale la pena capire prima di acquistare un'unità.

Che cosa dà l'altezza in un quartiere basso

• Viste aperte dai piani alti, sopra i tetti anziché dentro il soggiorno di un vicino: davvero raro a JVC, dove la maggior parte delle unità si affaccia su un altro edificio a breve distanza.
• Viste difficili da chiudere. I rapporti di edificabilità del quartiere rendono meno probabile una seconda torre della stessa altezza nelle vicinanze, perciò il panorama dei piani alti ha una certa durevolezza.
• Un punto di riferimento visibile in un cluster dove gli edifici sono difficili da distinguere, il che aiuta locazione e rivendita.
• Costo ripartito su più unità, che può contenere il prezzo al piede quadrato.

Quanto costa l'altezza

• Maggiore dipendenza dagli ascensori. Una torre di 33 piani richiede un nucleo ascensori adeguatamente dimensionato; uno sottodimensionato produce code quotidiane. Si chieda quanti ascensori servano quante unità: è un numero verificabile e conta ogni mattina.
• Costi di gestione più alti. Pompaggio, raffrescamento, accesso alle facciate e sistemi antincendio costano di più per piede quadrato in altezza, e il costo ricade in modo permanente sulle spese condominiali.
• Un grande edificio singolo tra edifici piccoli significa molte unità in concorrenza per gli inquilini da un unico indirizzo nello stesso momento, in particolare nel primo anno dopo l'handover.
• I piani bassi subiscono il peggio di entrambi. Portano le spese condominiali della torre senza la vista che le giustifica: la differenza di prezzo tra le fasce di piano dovrebbe essere sostanziale, e se non lo è, è un argomento di trattativa.

Che cosa verificare

• Il numero di ascensori rispetto al numero di unità e il rapporto di posti auto.
• La spesa condominiale prevista e le cifre comparabili di edifici alti altrove, non del patrimonio basso di JVC: il confronto con l'edilizia bassa la sottostimerebbe.
• Piano e orientamento e ciò che è approvato sui lotti di fronte.
• Escrow, Oqood, l'impresa costruttrice e il rimedio in caso di ritardo: un edificio alto è un cantiere più lungo e complesso rispetto alla norma del quartiere.
• Gli affitti effettivamente ottenuti a JVC per piano, dagli annunci attivi, per vedere se il mercato paghi davvero l'altezza.
• Quante unità vengano completate nelle vicinanze nello stesso periodo.

A chi si adatta

• Acquirenti di piani alti che vogliono una vista aperta a un prezzo di fascia media, avendo compreso la spesa condominiale.
• Investitori orientati al rendimento che hanno verificato se il mercato locale riconosca un premio per l'altezza, anziché darlo per scontato.
• Non a chi compra ai piani bassi pagando le spese condominiali di una torre per un panorama da edificio basso.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi per il quartiere.