Dar Al Karama Real Estate: wysoka wieża w dzielnicy niskich budynków

Dar Al Karama Real Estate buduje 33-piętrową wieżę w Jumeirah Village Circle – dzielnicy złożonej głównie z budynków trzykrotnie niższych. Postawienie wysokiego budynku w niskiej zabudowie zmienia rachunek w sposób, który warto zrozumieć przed zakupem lokalu w takim obiekcie.

Co daje wysokość w dzielnicy niskiej zabudowy

• Otwarte widoki z wyższych pięter – ponad dachami, a nie do salonu sąsiada – co w JVC, gdzie większość lokali wychodzi na budynek z bliska, jest naprawdę rzadkie.
• Widoki, które trudno zabudować. Wskaźniki zabudowy działek w dzielnicy sprawiają, że druga wieża tej samej wysokości w pobliżu jest mało prawdopodobna, więc widok z wyższego piętra jest w pewnym stopniu trwały.
• Widoczny punkt orientacyjny w skupisku, gdzie budynki trudno odróżnić, co pomaga w najmie i odsprzedaży.
• Koszt rozłożony na więcej lokali, co może utrzymywać cenę za stopę kwadratową na niższym poziomie.

Ile kosztuje wysokość

• Większa zależność od wind. 33-piętrowa wieża potrzebuje odpowiednio dobranego trzonu windowego; zaniżony powoduje codzienne kolejki. Należy zapytać, ile wind obsługuje ile lokali – to liczba do sprawdzenia, a ma znaczenie każdego ranka.
• Wyższe koszty utrzymania. Pompowanie, chłodzenie, dostęp do elewacji i systemy bezpieczeństwa życia kosztują więcej za stopę kwadratową na wysokości, a to na stałe trafia do service charge.
• Duży pojedynczy budynek wśród małych oznacza wiele lokali konkurujących o najemców z jednego adresu naraz, zwłaszcza w pierwszym roku po przekazaniu.
• Niższe piętra dostają najgorsze z obu światów. Ponoszą service charge wieży bez widoku, który go uzasadnia – różnica cen między pasmami pięter powinna tu być znacząca, a jeśli nie jest, to jest Państwa argument w negocjacjach.

Co sprawdzić

• Liczbę wind w stosunku do liczby lokali oraz wskaźnik miejsc parkingowych.
• Prognozowany service charge i porównywalne wartości z wysokich budynków gdzie indziej, a nie z niskiej zabudowy JVC – porównanie z niską zabudową go zaniży.
• Piętro i orientację oraz to, co zatwierdzono na działkach z przodu.
• Escrow, Oqood, wykonawcę i środek na wypadek opóźnienia – wysoki budynek to dłuższa i bardziej złożona budowa niż norma w dzielnicy.
• Osiągane czynsze w JVC według pięter, z aktualnych ogłoszeń, aby zobaczyć, czy rynek faktycznie płaci tu za wysokość.
• Ile lokali zostanie oddanych w pobliżu w tym samym okresie.

Dla kogo

• Nabywcy wyższych pięter, którzy chcą otwartego widoku w średniej cenie, ze zrozumianą opłatą.
• Inwestorzy nastawieni na rentowność, którzy sprawdzili, czy lokalny rynek płaci premię za wysokość, zamiast to zakładać.
• Nie dla kupującego niższe piętro, który płaci service charge wieży za widok niskiej zabudowy.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i aktualnych ogłoszeń najmu w dzielnicy.