Steuern für ausländische Eigentümer in Australien: Zuschläge, Leerstand und Verkauf

Die australische Steuerlast für ausländische Eigentümer ist nicht als Einnahmequelle gebaut, sondern als politisches Instrument: Jeder Zuschlag antwortet auf ein bestimmtes Verhalten, das der Staat begrenzen will. Wer diese Logik versteht, wird von den Zahlen nicht überrascht.

Beim Kauf: gewöhnliche Abgabe plus Zuschlag

Die Stempelsteuer (stamp duty) auf den Immobilienkauf zahlt jeder, nach einer progressiven Staffel der Bundesstaaten je nach Wert. Ausländische Käufer zahlen obendrein einen besonderen Zuschlag, dessen Satz jeder Bundesstaat gesondert festlegt und der in den letzten Jahren fast überall angehoben wurde.

• Der Zuschlag wird auf den vollen Wert berechnet, nicht auf den Betrag oberhalb einer Schwelle.
• Der Status wird zum Zeitpunkt der Transaktion festgestellt. Eine später erlangte Aufenthaltserlaubnis erstattet den Zuschlag nicht.
• Die Antragsgebühr des Bundes an die Aufsichtsbehörde ist eine gesonderte Zahlung, unabhängig von der Stempelsteuer.

Jedes Jahr: Bodensteuer und ihr Zuschlag

Die Bodensteuer (land tax) in Australien ist eine Steuer der Bundesstaaten auf den Bodenwert; für Gebietsansässige beginnt sie meist oberhalb eines steuerfreien Schwellenwerts. Ausländische und abwesende Eigentümer zahlen jährlich einen zusätzlichen Zuschlag, der oft ohne Schwelle erhoben wird — ab dem ersten Dollar des Werts.

Jedes Jahr: eine Leerstandsgebühr

Ein ausländischer Eigentümer muss jährlich eine Erklärung zur Nutzung der Immobilie abgeben. Wurde das Haus im Jahr weder selbst bewohnt noch an genügend Tagen vermietet, wird eine gesonderte Gebühr erhoben. Für in den letzten Jahren erworbene Immobilien wurde ihre Höhe um ein Mehrfaches angehoben, und schon die unterlassene Erklärung löst die Gebühr aus.

Vermietung: das Einkommen eines Nichtansässigen

Mieteinnahmen aus australischer Quelle werden in Australien erklärt, unabhängig davon, wo der Eigentümer lebt. Ein Nichtansässiger erhält nicht den steuerfreien Grundfreibetrag eines Ansässigen — die Steuer beginnt ab dem ersten Dollar nach dem geltenden Tarif. Ausgaben sind nach allgemeinen Regeln abziehbar, einschließlich Darlehenszinsen und Abschreibung auf einige Bestandteile.

Verkauf: Veräußerungsgewinne und Quellenabzug

Der Gewinn eines Nichtansässigen aus dem Verkauf australischer Immobilien unterliegt der Steuer auf Veräußerungsgewinne, und der für Ansässige geltende Rabatt für lange Haltedauer wird Nichtansässigen nicht gewährt. Ein gesonderter Einbehaltungsmechanismus bei der Transaktion bewirkt, dass ein Teil des Preises vom Käufer einbehalten und an die Steuerbehörde abgeführt wird, sofern keine Unbedenklichkeitsbescheinigung (clearance certificate) vorgelegt wird.

Was das zusammen ergibt

Eine Antragsgebühr des Bundes, ein Zuschlag des Bundesstaats beim Kauf, ein jährlicher Zuschlag auf die Bodensteuer, eine mögliche Leerstandsgebühr, Steuer auf die Miete ab dem ersten Dollar und ein Gewinn, der ohne den Rabatt für Ansässige besteuert wird. Einzeln ist jeder Posten tragbar; zusammen verändern sie die Rechnung des Kaufs — und sie gehören vor dem Vertrag ins Modell, nicht danach.