Podatki zagranicznego właściciela w Australii: dopłaty, opłata za puste mieszkanie i sprzedaż

Australijskie obciążenia podatkowe zagranicznego właściciela zbudowano nie jako źródło wpływów, lecz jako instrument polityki: każda dopłata odpowiada na konkretne zachowanie, które państwo chce ograniczyć. Zrozumienie tej logiki chroni przed zaskoczeniem przy liczbach.

Przy zakupie: zwykła opłata plus dopłata

Opłatę skarbową (stamp duty) od zakupu nieruchomości płaci każdy, według progresywnej skali stanowej zależnej od wartości. Zagraniczny kupujący płaci ponadto specjalną dopłatę, według stawki ustalanej osobno przez każdy stan i niemal wszędzie podnoszonej w ostatnich latach.

• Dopłatę liczy się od pełnej wartości, a nie od nadwyżki ponad próg.
• Status ustala się na dzień transakcji. Uzyskanie rezydencji później nie powoduje zwrotu dopłaty.
• Federalna opłata za wniosek do organu regulacyjnego to osobna płatność, niezwiązana z opłatą skarbową.

Co roku: podatek gruntowy i jego dopłata

Podatek gruntowy w Australii jest podatkiem stanowym od wartości gruntu; dla rezydentów zazwyczaj zaczyna się powyżej progu wolnego od podatku. Zagraniczni właściciele i właściciele nieobecni muszą liczyć się z dodatkową roczną dopłatą, często pobieraną bez progu — od pierwszego dolara wartości.

Co roku: opłata za puste mieszkanie

Zagraniczny właściciel musi składać roczne zgłoszenie o sposobie wykorzystania nieruchomości. Jeśli dom nie był w ciągu roku ani zamieszkany przez właściciela, ani wynajmowany przez wystarczającą liczbę dni, naliczana jest osobna opłata. Dla nieruchomości nabytych w ostatnich latach jej wysokość podwyższono kilkukrotnie, a niezłożenie zgłoszenia samo uruchamia naliczenie.

Wynajem: dochód nierezydenta

Dochód z najmu pochodzący z australijskiego źródła deklaruje się w Australii niezależnie od miejsca zamieszkania właściciela. Nierezydent nie ma kwoty wolnej od podatku, którą ma rezydent — podatek liczy się od pierwszego dolara według obowiązującej skali. Koszty podlegają odliczeniu na zasadach ogólnych, w tym odsetki od kredytu i amortyzacja niektórych elementów.

Sprzedaż: zyski kapitałowe i pobór u źródła

Zysk nierezydenta ze sprzedaży australijskiej nieruchomości podlega podatkowi od zysków kapitałowych, a zniżka za długie posiadanie, dostępna dla rezydentów, nierezydentów nie dotyczy. Odrębny mechanizm poboru u źródła przy transakcji oznacza, że część ceny zatrzymuje kupujący i odprowadza ją do urzędu skarbowego, chyba że przedstawiono świadectwo zwolnienia.

Co to daje w sumie

Federalna opłata za wniosek, stanowa dopłata przy zakupie, roczna dopłata do podatku gruntowego, możliwa opłata za puste mieszkanie, podatek od czynszu od pierwszego dolara oraz zysk opodatkowany bez zniżki dla rezydentów. Każda z tych pozycji z osobna jest do udźwignięcia; razem zmieniają rachunek zakupu — i powinny znaleźć się w modelu przed umową, a nie po niej.