Imtiaz Developments: wie man einen Bauträger einschätzt, der schnell gewachsen ist

Imtiaz gehört zu einer Gruppe von Dubaier Bauträgern, die in den letzten Jahren schnell gewachsen sind: ein bescheidener Anfang, dann eine Pipeline aus vielen gleichzeitigen Projekten. Schnelles Wachstum ist an sich kein Warnsignal – es verändert aber, worauf man achten sollte.

Was schnelles Wachstum tatsächlich verändert

• Die Lieferbilanz ist kurz. Ein Unternehmen mit drei fertigen Gebäuden hat weniger Belege hinter sich als eines mit dreißig, was auch immer die Pipeline sagt.
• Die Kapazität verteilt sich auf viele Baustellen. Dasselbe Projektmanagement-Team führt jetzt weit mehr Projekte als vor zwei Jahren.
• Das Wachstum wird durch Vorverkäufe finanziert. Das ist normal, und genau dafür gibt es Escrow – es bedeutet aber, dass Verkaufstempo und Baufortschritt auf eine Weise verknüpft sind, wie es bei einem etablierten Bauträger nicht der Fall ist.
• Die Standards bilden sich noch. Bei einem langjährigen Bauunternehmen sieht man, wie ein fünf Jahre altes Gebäude aussieht. Bei einem jungen oft nicht.

Wo gebaut wird

Apartments im mittleren Segment, konzentriert in Jumeirah Village Circle, auf den Dubai Islands und in vergleichbaren Wachstumsvierteln, zu Preisen für Käufer, die in den Markt einsteigen, nicht für das Prime-Segment.

Woran man einen soliden Wachstumsträger von einem überdehnten unterscheidet

Dieser Teil lohnt eine sorgfältige Prüfung, und nichts davon hängt von der Präsentation des Bauträgers ab.

• Abgeschlossene Projekte, namentlich und mit tatsächlichen Übergabedaten. Vergleichen Sie sie mit dem, was beim Launch angekündigt wurde. Ein Muster kleiner Verspätungen ist normal; ein Muster von Jahren nicht.
• Der Baufortschritt des Projekts, das Sie kaufen, wie er erfasst ist, nicht wie er beschrieben wird. Zeigt das Register eine Baustelle deutlich hinter ihren Zahlungsmeilensteinen, ist das schon das ganze Gespräch.
• Das im Vertrag genannte Escrow-Konto und die Oqood-Registrierung. Bei einem jungen Bauträger ist das kein Papierkram – es ist der Mechanismus.
• Ein übergebenes Gebäude, persönlich besichtigt. Gemeinschaftsflächen, Aufzüge, Flure, die Ausführung dort, wo niemand zusah.
• Die Verzugsklausel. Was Sie tatsächlich tun können und wann.

Was sonst zu prüfen ist

• Konkurrenz im Cluster. In JVC und den Wachstumsvierteln konkurriert Ihre Einheit mit Hunderten ähnlicher; erzielte Mieten dort, nicht Viertelsdurchschnitte, bestimmen Ihr Einkommen.
• Die Service Charge in einem übergebenen Gebäude desselben Bauträgers.
• Was die Ausstattung umfasst, schriftlich.

Für wen es passt

• Für Käufer mit mittlerem Budget, die die obige Prüfung selbst durchführen, statt sich auf Markenbekanntheit zu verlassen.
• Für Investoren im Massenvermietungssegment, die den konkreten Cluster geprüft haben.
• Nicht für Käufer, die Gewissheit über den Übergabetermin brauchen – bei einer kurzen Bilanz gibt es diese Gewissheit noch nicht zu kaufen.

Auf Grundlage des Projektregisters des Dubai Land Department und der üblichen Escrow-Praxis bei Off-Plan-Käufen.