Imtiaz Developments: jak ocenić dewelopera, który szybko urósł

Imtiaz należy do grupy deweloperów z Dubaju, którzy w ostatnich latach szybko urośli: skromny początek, a potem portfel wielu równoległych projektów. Szybki wzrost sam w sobie nie jest sygnałem ostrzegawczym, ale zmienia to, na co należy patrzeć.

Co faktycznie zmienia szybki wzrost

• Dorobek w terminowości jest krótki. Firma z trzema ukończonymi budynkami ma za sobą mniej dowodów niż firma z trzydziestoma, cokolwiek mówi portfel projektów.
• Zdolności są rozciągnięte między budowami. Ten sam zespół zarządzania projektami prowadzi dziś znacznie więcej projektów niż dwa lata temu.
• Wzrost jest finansowany ze sprzedaży przedpremierowej. To normalne i właśnie tym ma zarządzać escrow — ale oznacza, że tempo sprzedaży i postęp budowy są powiązane tak, jak nie bywają u ugruntowanego dewelopera.
• Standardy wciąż się kształtują. U dawno działającego wykonawcy widać, jak wygląda pięcioletni budynek. U niedawnego często nie widać.

Gdzie buduje

Apartamenty ze średniego segmentu skupione w Jumeirah Village Circle, na Dubai Islands i w porównywalnych dzielnicach wzrostu, w przedziałach cenowych kierowanych do kupujących wchodzących na rynek, a nie do segmentu prime.

Dowody odróżniające dobrze rosnącą firmę od przeciążonej

Tę część warto wykonać porządnie, a nic w niej nie zależy od prezentacji samego dewelopera.

• Ukończone projekty, z nazwy, z rzeczywistymi datami przekazania. Porównajcie je Państwo z tym, co ogłoszono w dniu premiery. Wzorzec niewielkich poślizgów jest normalny; wzorzec poślizgów liczonych w latach — nie.
• Postęp budowy projektu, który Państwo kupują, w wersji zarejestrowanej, a nie opisanej. Jeśli rejestr pokazuje budowę wyraźnie opóźnioną względem kamieni milowych płatności, to cała rozmowa.
• Rachunek escrow wskazany w umowie i rejestracja Oqood. W przypadku młodego dewelopera to nie papierologia — to mechanizm.
• Oddany budynek obejrzany osobiście. Części wspólne, windy, korytarze, wykończenie tam, gdzie nikt nie patrzył.
• Klauzula o środkach przy opóźnieniu. Co faktycznie można zrobić i kiedy.

Co jeszcze sprawdzić

• Konkurencja w klastrze. W JVC i dzielnicach wzrostu Państwa lokal konkuruje z setkami podobnych; o dochodzie decydują tam uzyskiwane czynsze, a nie średnie dla dzielnicy.
• Opłata serwisowa w oddanym budynku tego samego dewelopera.
• Co obejmuje wykończenie, na piśmie.

Dla kogo

• Dla kupującego ze średnim budżetem, który woli wykonać powyższą weryfikację, niż polegać na rozpoznawalności marki.
• Dla inwestorów w masowy segment najmu, którzy sprawdzili konkretny klaster.
• Nie dla kupującego, który potrzebuje pewności co do terminu przekazania — przy krótkim dorobku takiej pewności jeszcze nie ma, by ją kupić.

Na podstawie rejestru projektów Dubai Land Department i standardowej praktyki escrow w off-plan.