Islamische Hypothek in den VAE: Ijara, Murabaha und Musharaka für Käufer erklärt

Wer eine Bankfiliale in den VAE betritt, findet in der Hypothekenbroschüre meist zwei Produkte nebeneinander: ein konventionelles „Home Loan“ und eine islamische „Home Finance“. Das konventionelle berechnet Zinsen. Beim islamischen wird die Rendite der Bank stattdessen als Miete oder Gewinn gestaltet, sodass Zinsen der Form nach vermieden werden. Beide stehen jedem Käufer offen – islamische Finanzierung in den VAE ist nicht auf muslimische Kunden beschränkt, und sie wird sowohl von islamischen Banken als auch von den islamischen Schaltern konventioneller Banken angeboten.

Drei Strukturen, ein praktischer Unterschied

• Ijara (Mietkauf). Die häufigste Struktur für Wohnimmobilien in Dubai. Die Bank erwirbt einen Anteil an der Immobilie, und der Käufer leistet regelmäßige Zahlungen in Form von Miete; das volle Eigentum geht über, sobald die letzte Zahlung eingegangen ist. Der Anteil der Bank wird beim Dubai Land Department (DLD) als Finanzierungsleasing registriert.
• Murabaha (Kauf mit Kostenaufschlag). Die Bank kauft die Immobilie und verkauft sie dem Kunden mit vereinbartem Aufschlag weiter, zahlbar in Raten. Bei fertigen Wohnimmobilien in Dubai selten – häufiger bei Handels- und Unternehmensfinanzierungen.
• Diminishing Musharaka (Miteigentum). Bank und Käufer sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie; der Käufer erwirbt den Anteil der Bank schrittweise und zahlt Miete für den Teil, der noch der Bank gehört. Wird seltener verwendet, typischerweise bei größeren Transaktionen.

Was gleich bleibt: die Grenzen der Zentralbank

Islamische Produkte unterliegen denselben Regeln der Zentralbank der VAE wie konventionelle Hypotheken. Ein Ausländer, der eine erste Wohnung unter 5 Mio. AED kauft, kann bis zu 80 % des Werts beleihen; über 5 Mio. AED bis zu 70 %; bei einer zweiten oder weiteren Immobilie bis zu 60 %. Die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen aus allen Krediten, einschließlich der neuen Hypothek, dürfen 50 % des Einkommens nicht übersteigen (DBR). Die vorzeitige Ablösung ist auf 1 % des Restsaldos oder 10 000 AED begrenzt, je nachdem, was niedriger ist – und Ijara-Produkte unterliegen derselben Grenze. Seit Februar 2025 finanzieren weder konventionelle noch islamische Kreditgeber die 4 % DLD-Gebühr oder die Maklerprovision; Käufer tragen beides in bar, wie in unserer Aufschlüsselung was eine Hypothek in Dubai über den Zinssatz hinaus kostet beschrieben.

Wo sich die Produkte tatsächlich unterscheiden

Merkmal	Konventionelle Hypothek	Ijara
Rendite der Bank	Zinssatz	ein Miet-„Gewinnsatz“, meist an den EIBOR gekoppelt
Eigentum vor der Ablösung	Käufer ist Eigentümer, Bank hält eine Hypothek	Anteil der Bank als Finanzierungsleasing vermerkt
Zahlungsverzug	Verzugszinsen	statt einer Strafe eine vertraglich vereinbarte wohltätige Spende
Versicherung	Lebens- und Sachversicherung	Takaful, das islamische Pendant

In der Praxis liegen die Gesamtkosten des Geldes bei derselben Bank bei beiden Produkten meist nah beieinander, weil die Bank beide aus denselben Refinanzierungskosten bepreist. Vergleichen Sie den Zinssatz der Festzinsphase, den Aufschlag auf den EIBOR, der danach folgt, und die einmaligen Gebühren – nicht das Etikett.

Für wen es passt, und der Fehler, den man vermeiden sollte

Für einen Käufer, für den Scharia-Konformität Voraussetzung ist, gibt es keine Alternative – nur ein islamisches Produkt kommt infrage. Allen anderen ist zu raten, bei einem Makler Angebote für beide einzuholen. Die Anforderungen an die Bonitätsprüfung sind in beiden Fällen gleich: Beschäftigung oder Geschäft in den VAE, sechs Monate Kontoauszüge, Emirates ID und Aufenthaltsvisum für Einwohner. Die Einkommensschwellen unterscheiden sich je nach Bank – siehe unsere Aufschlüsselung der Einkommens- und Zulassungsvoraussetzungen. Der eine Fehler, der Türen schnell schließt: aufgeblähte Gehaltsabrechnungen oder fingierte Beschäftigung. Banken in den VAE gleichen das Einkommen mit der Kreditauskunftei AECB und dem Lohnsystem WPS ab, und eine aufgedeckte Fälschung versperrt für Jahre den Zugang zu Krediten im Land. Ein ehrlich angegebenes niedrigeres Einkommen bedeutet schlicht einen kleineren Kredit.

Rechnen Sie jede Struktur mit unserem Hypothekenrechner durch und vergleichen Sie Kreditgeber und Produkte auf der Seite Hypothek in Dubai.