Hypothek in Dubai als Nichtansässiger: Anzahlung, Zinsen und was die Bank verlangt

Ausländer ohne Aufenthaltstitel der VAE bekommen hier durchaus Hypotheken – von einer engeren Auswahl an Banken, zu strengeren Bedingungen und mit mehr Papierkram als Ansässige. Die Mechanik sollten Sie kennen, bevor Sie Objekte in die engere Wahl nehmen, denn sie bestimmt, was Sie tatsächlich kaufen können.

Die Anzahlung

Die Beleihungsgrenzen (Loan-to-Value) legt die Zentralbank fest; sie sinken mit steigendem Preis und mit schwächerem Status des Käufers. Ein Staatsangehöriger der VAE kann am meisten beleihen, ein ansässiger Expat weniger, ein Nichtansässiger am wenigsten. In der Praxis sollte ein Nichtansässiger damit rechnen, etwa die Hälfte des Kaufpreises zu finanzieren und den Rest aus Eigenkapital aufzubringen; die genaue Aufteilung hängt von der Bank, der Immobilie und der Preisklasse ab.

Zwei weitere Punkte, die oft übersehen werden. Die Bank beleiht nach ihrer eigenen Bewertung, nicht nach Ihrem Kaufpreis – liegt die Bewertung unter dem vereinbarten Preis, müssen Sie die Differenz in bar tragen. Und Nebenkosten von 6–8 % liegen außerhalb des Kredits: Übertragungsgebühr, Provision, Treuhandgebühren und Hypothekeneintragung zahlen Sie aus eigenen Mitteln.

Zinsen und Laufzeiten

Die Konditionen sind entweder für einen Anfangszeitraum fest und danach variabel oder von Beginn an variabel auf Basis des lokalen Interbankenzinses. Für Nichtansässige gilt ein Aufschlag gegenüber Ansässigen. Die Laufzeiten sind kürzer, als europäische Käufer erwarten, und meist gibt es eine Altersgrenze bei Laufzeitende.

Fragen Sie nach dem Effektivzins statt nach dem Werbezins: Bearbeitungsgebühr, Bewertungsgebühr, Lebens- und Gebäudeversicherung und Vorfälligkeitsentschädigung. Letztere ist wichtig, wenn Sie vor Laufzeitende verkaufen wollen, wie es die meisten Anleger tun.

Was die Bank verlangt

• Reisepass und Adressnachweis in Ihrem Wohnsitzland.
• Einkommensnachweis – Angestellteneinkommen mit Gehaltsabrechnungen und Arbeitgeberschreiben oder Jahresabschlüsse und Ausschüttungshistorie bei Unternehmern.
• Kontoauszüge für sechs bis zwölf Monate, die mit dem angegebenen Einkommen übereinstimmen müssen.
• Bestehende Verbindlichkeiten – Kredite und Karten andernorts, die verringern, was Sie hier leihen können.
• Herkunft der Mittel für die Anzahlung. Das ist die Frage, an der Anträge am häufigsten scheitern, und sie wird mit Dokumenten beantwortet, nicht mit Erklärungen.

Off-plan ist anders

Die Finanzierung einer Immobilie im Bau ist schwieriger und bei weniger Projekten möglich: Banken finanzieren Projekte von Bauträgern, die sie zugelassen haben, und oft erst ab einer bestimmten Bauphase. Bis dahin ist der Zahlungsplan die Finanzierung – genau deshalb verdient der Ratenplan so viel Aufmerksamkeit wie der Preis.

Ist das überhaupt sinnvoll?

Zwei ehrliche Fälle. Übersteigt die Mietrendite der Immobilie die Gesamtkosten des Kredits, wirkt der Hebel und erhöht die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Wenn nicht – und im Premiumsegment ist das häufig der Fall –, ist die Hypothek ein Mittel, mehr Immobilie zu kaufen, als Ihr Bargeld erlaubt, und kein Mittel, mit demselben Bargeld mehr zu verdienen.

In beiden Fällen sollten Sie durchrechnen, was bei steigenden Zinsen geschieht. Ein variabler Kredit auf eine Immobilie, deren Miete durch einen Mietindex gedeckelt ist, kann den Cashflow von positiv auf negativ drehen, ohne dass sich sonst etwas ändert.