Maskat und Salalah: zwei unterschiedliche Immobilienmärkte im Oman

Der Oman ist für einen Ausländer kein ganzes Land, sondern eine Reihe integrierter Tourismuskomplexe, die entlang der Küste verstreut liegen. Und die beiden wichtigsten Adressen in dieser Reihe funktionieren nach grundverschiedenen Prinzipien: Maskat lebt als Hauptstadt, Salalah als saisonales Ferienziel.

Maskat: Hauptstadt mit ganzjähriger Nachfrage

Die Hauptstadtregion bedeutet Ministerien, Hauptsitze von Öl-, Gas- und Logistikunternehmen, Botschaften, internationale Schulen und den wichtigsten Flughafen des Landes. Zu den Komplexen, die einem Ausländer hier offenstehen, gehören Al Mouj – ein Masterplan am Meer mit Marina, Golfplatz, Promenade und eigener Einkaufsstraße – und Jebel Sifah südöstlich der Stadt.

• Der Mieter ist ein Expat mit Arbeitsvertrag, ein Diplomat, eine Lehrerin. Der Mietvertrag läuft jährlich, und die Nachfrage ist nicht saisonal.
• Die Infrastruktur drumherum gibt es bereits: Schulen, Kliniken, einen Flughafen eine halbe Stunde entfernt.
• Der Ausstieg aus einem Objekt ist leichter als im Rest des Landes: In Maskat gibt es einen ständigen Strom ausländischer Käufer.

Salalah: Drei Monate im Jahr entscheiden alles

Salalah im Süden ist ein anderes Klima und ein anderer Markt. Von Juni bis September kommt der Khareef, die Monsunzeit, die die ausgedörrten Berge von Dhofar grün färbt. In diesen Monaten nimmt die Stadt den Hauptstrom der Touristen aus dem Golf auf, vor allem aus Saudi-Arabien und den VAE. In den anderen neun Monaten ist sie eine gewöhnliche südliche Hafenstadt.

• Die Nachfrage konzentriert sich auf ein schmales Zeitfenster, und die gesamte Kurzzeitvermietung ist darauf gerechnet.
• Die Auslastung außerhalb der Saison ist niedrig, und das muss von Anfang an im Modell stehen, statt im zweiten Jahr entdeckt zu werden.
• Der Käufer kommt hier häufiger aus den benachbarten Golfstaaten als aus Europa.

Was sie gemeinsam haben

Beide Märkte leben unter derselben Regel: Ein Ausländer kauft nur in einem ITC – einem integrierten Tourismuskomplex. Außerhalb davon ist Eigentum für einen Ausländer nicht möglich. Die erste Frage zu jeder omanischen Immobilie ist also in Maskat und in Salalah dieselbe: zu welchem ITC gehört sie, und ist das durch Dokumente bestätigt und nicht durch eine Broschüre.

Wie man wählt

• Ein Mietfluss ohne saisonale Lücken – Maskat.
• Eine Ferienimmobilie für sich selbst mit teilweiser Vermietung – Salalah kann funktionieren, muss aber als saisonales Objekt modelliert werden.
• Liquidität – Maskat, mit dem Vorbehalt, dass der omanische Markt insgesamt eng ist und der Ausstieg nicht in Wochen gemessen wird.
• Ein Aufenthaltsvisum – wird für einen Kauf innerhalb eines ITC unabhängig von der Region erteilt und funktioniert im Norden wie im Süden gleich.