Mascate et Salalah : deux marchés immobiliers différents à Oman

Pour un étranger, Oman n'est pas un pays entier mais un ensemble de complexes touristiques intégrés éparpillés le long de la côte. Et les deux principales adresses de cet ensemble fonctionnent selon des principes fondamentalement différents : Mascate vit comme une capitale, Salalah comme une station saisonnière.

Mascate : une capitale avec une demande toute l'année

La région de la capitale, ce sont les ministères, les sièges des sociétés pétrolières, gazières et logistiques, les ambassades, les écoles internationales et le principal aéroport du pays. Parmi les complexes accessibles à un étranger figurent Al Mouj, un plan directeur en bord de mer avec marina, parcours de golf, promenade et sa propre rue commerçante, et Jebel Sifah, au sud-est de la ville.

• Le locataire est un expatrié sous contrat de travail, un diplomate, un enseignant. Le bail est annuel et la demande n'est pas saisonnière.
• L'infrastructure alentour existe déjà : écoles, cliniques, un aéroport à une demi-heure.
• La sortie d'un actif y est plus facile que dans le reste du pays : Mascate connaît un flux constant d'acheteurs étrangers.

Salalah : trois mois par an décident de tout

Salalah, dans le sud, est un autre climat et un autre marché. De juin à septembre arrive le khareef, la saison de mousson qui verdit les montagnes brûlées du Dhofar. Pendant ces mois, la ville accueille le principal flux de touristes du Golfe, surtout d'Arabie saoudite et des Émirats arabes unis. Les neuf autres mois, c'est une ville portuaire ordinaire du sud.

• La demande se concentre sur une fenêtre étroite, et toute l'économie de la location courte durée est calculée dessus.
• Le taux d'occupation hors saison est faible, et cela doit figurer dans le modèle dès le départ plutôt que d'être découvert la deuxième année.
• L'acheteur y vient plus souvent des États voisins du Golfe que d'Europe.

Ce qu'ils ont en commun

Les deux marchés vivent sous la même règle : un étranger n'achète que dans un ITC, un complexe touristique intégré. En dehors d'eux, la propriété n'est pas accessible à un étranger. La première question sur tout bien omanais est donc identique à Mascate et à Salalah : à quel ITC appartient-il, et cela est-il confirmé par des documents plutôt que par une brochure.

Comment choisir

• Un flux locatif sans creux saisonniers : Mascate.
• Un bien de villégiature pour soi avec location partielle : Salalah peut convenir, mais doit être modélisé comme un actif saisonnier.
• La liquidité : Mascate, avec la réserve que le marché omanais est globalement étroit et que la sortie ne se mesure pas en semaines.
• Un visa de résidence : accordé pour un achat dans un ITC quelle que soit la région, et il fonctionne de la même façon dans le nord et dans le sud.