Mascate e Salalah: due mercati immobiliari diversi in Oman

Per uno straniero l'Oman non è un Paese intero ma un insieme di complessi turistici integrati sparsi lungo la costa. E i due indirizzi principali di questo insieme funzionano secondo principi radicalmente diversi: Mascate vive come capitale, Salalah come località stagionale.

Mascate: una capitale con domanda tutto l'anno

La regione della capitale significa ministeri, sedi di società del petrolio, del gas e della logistica, ambasciate, scuole internazionali e il principale aeroporto del Paese. I complessi accessibili a uno straniero qui comprendono Al Mouj, un masterplan sul mare con marina, campo da golf, passeggiata e una propria via commerciale, e Jebel Sifah a sud-est della città.

• L'inquilino è un espatriato con contratto di lavoro, un diplomatico, un insegnante. L'affitto è annuale e la domanda non è stagionale.
• L'infrastruttura intorno esiste già: scuole, cliniche, un aeroporto a mezz'ora.
• Uscire da un investimento è più facile che nel resto del Paese: Mascate ha un flusso costante di acquirenti stranieri.

Salalah: tre mesi all'anno decidono tutto

Salalah, nel sud, ha un altro clima e un altro mercato. Da giugno a settembre arriva il khareef, la stagione dei monsoni che rende verdi le aride montagne del Dhofar. In quei mesi la città accoglie il principale flusso di turisti dal Golfo, soprattutto dall'Arabia Saudita e dagli Emirati. Negli altri nove mesi è una normale città portuale del sud.

• La domanda è concentrata in una finestra stretta, e su di essa si calcola l'intera economia degli affitti brevi.
• L'occupazione fuori stagione è bassa, e va inserita nel modello fin dall'inizio e non scoperta al secondo anno.
• L'acquirente qui viene più spesso dai Paesi vicini del Golfo che dall'Europa.

Che cosa hanno in comune

Entrambi i mercati vivono all'interno della stessa regola: uno straniero compra solo in un ITC, un integrated tourism complex. Al di fuori di essi, la proprietà non è accessibile a uno straniero. Quindi la prima domanda su qualsiasi immobile omanita è identica a Mascate e a Salalah: a quale ITC appartiene, e lo si conferma con documenti e non con una brochure.

Come scegliere

• Un flusso di affitti senza vuoti stagionali: Mascate.
• Un immobile di villeggiatura per sé con locazione parziale: Salalah può funzionare, ma va modellata come un bene stagionale.
• Liquidità: Mascate, con la precisazione che il mercato omanita è nel complesso ristretto e l'uscita non si misura in settimane.
• Un visto di residenza: concesso per un acquisto all'interno di un ITC indipendentemente dalla regione, e funziona allo stesso modo al nord e al sud.