Phuket und Bangkok: zwei verschiedene Immobilienmärkte in Thailand

Thailand erscheint im Gespräch mit Käufern oft als ein Markt. In der Praxis sind es mindestens zwei mit gegensätzlicher Logik: Resortimmobilien verdienen an Besuchern und leben von Saisons; Immobilien in der Hauptstadt verdienen an denen, die in der Stadt leben, und arbeiten das ganze Jahr. Beide in eine einzige Renditezahl zu mischen, ist der häufigste Fehler in der Rechnung.

Phuket: Einnahmen nach Saison

• Hoch- und Nebensaison unterscheiden sich um ein Vielfaches. Die Jahresrendite ist hier ein Durchschnitt sehr verschiedener Monate, und jedes Versprechen gleichmäßiger Einnahmen sollte eine Frage auslösen.
• Verwaltung ist Pflicht. Die Vermietung pro Nacht ist ein operatives Geschäft: Reinigung, Check-ins, Buchungskanäle. Entweder erledigt das eine Verwaltungsgesellschaft für einen Anteil, oder Sie selbst.
• Vom Bauträger garantierte Rendite ist auf der Insel ein verbreitetes Format. Achten Sie nicht auf den Prozentsatz, sondern auf die Laufzeit der Garantie, auf das, was sie absichert, und auf den Preis der Immobilie: Die Garantie ist darin in der Regel bereits eingepreist.
• Eine Lizenz für Kurzzeitvermietung. Ohne sie ist die Vermietung pro Nacht ein Verstoß und keine Grauzone. Das ist eine Frage an das Projekt, nicht an Ihre Wohnung.

Bangkok: Einnahmen durch Arbeit und Verkehrsanbindung

Der Hauptstadtmarkt ähnelt eher jeder anderen Großstadt: Der Mieter lebt und arbeitet dort, der Mietvertrag ist langfristig, Saisonalität gibt es fast nicht. Hier wirken andere Faktoren.

• Die fußläufige Entfernung zu einer Station der Hochbahn oder U-Bahn ist der wichtigste Preisfaktor bei der Miete. Ein Unterschied von fünfhundert Metern verändert sowohl den Satz als auch die Geschwindigkeit, mit der ein Mieter gefunden wird.
• Geschäftscluster bestimmen die Nachfrage: In ihrer Nähe wird eine Wohnung länger und stetiger vermietet.
• Das Volumen des neuen Angebots. Die Hauptstadt baut dicht, und in einigen Korridoren übertreffen neue Blöcke das Wachstum der Mieterzahl — das drückt auf den Mietsatz, bevor es auf den Preis drückt.
• Weniger operativer Aufwand. Ein Jahresmietvertrag erfordert keine tägliche Verwaltung, und der Anteil des Verwalters an den Einnahmen ist niedriger.

Was beide gemeinsam haben

• Die 49-%-Quote. Eine Regel für das ganze Land: Ausländisches Eigentum ist nur innerhalb dieses Anteils an der Fläche eines Gebäudes möglich, und in beliebten Projekten ist er ausgeschöpft.
• Die Fünf-Jahres-Marke beim Verkauf. Eine Sondersteuer auf schnellen Wiederverkauf gilt für die Insel und die Hauptstadt gleichermaßen.
• Instandhaltungsgebühren. Im Resort höher — der Eigentümer zahlt für Infrastruktur, die die Gäste nutzen.

Wie man zwischen beiden wählt

Ist die Immobilie für Sie selbst gedacht, mit gelegentlicher Vermietung, ist das ein Gespräch über ein Resort, und zu berechnen sind die Besitzkosten abzüglich Ihrer eigenen Aufenthalte statt einer Rendite. Ist die Immobilie für den Mietertrag gedacht, ist die Logik der Hauptstadt besser vorhersehbar.