Phuket e Bangkok: due mercati immobiliari diversi in Thailandia

Nelle conversazioni di un acquirente la Thailandia compare spesso come un unico mercato. In pratica ne sono almeno due, con logiche opposte: l'immobile turistico guadagna da chi è di passaggio e vive di stagioni; l'immobile della capitale guadagna da chi vive in città e funziona tutto l'anno. Fonderli in un solo dato di rendimento è l'errore più comune nel calcolo.

Phuket: un reddito fatto dalla stagione

• Alta e bassa stagione differiscono di multipli. Il rendimento annuo qui è la media di mesi molto diversi, e qualsiasi promessa di reddito costante dovrebbe sollevare una domanda.
• La gestione è obbligatoria. L'affitto a notti è un'attività operativa: pulizie, check-in, canali di prenotazione. O la svolge una società di gestione per una quota, o la svolge lei.
• Il rendimento garantito dal costruttore è un formato diffuso sull'isola. Guardi non la percentuale ma la durata della garanzia, che cosa la assicura e il prezzo dell'immobile: la garanzia di solito è già inclusa in esso.
• Una licenza per affitti brevi. Senza di essa l'affitto a notti è una violazione e non una zona grigia. È una domanda sul progetto, non sul suo appartamento.

Bangkok: un reddito fatto dal lavoro e dai trasporti

Il mercato della capitale è più vicino a quello di qualsiasi grande città: l'inquilino vive e lavora, il contratto è lungo, la stagionalità è quasi assente. Qui valgono fattori diversi.

• La distanza a piedi da una stazione dello skytrain o della metropolitana è il principale fattore di prezzo dell'affitto. Una differenza di cinquecento metri cambia sia il canone sia la rapidità con cui si trova un inquilino.
• I poli d'affari determinano la domanda: nelle vicinanze un appartamento si affitta più a lungo e con maggiore continuità.
• Il volume della nuova offerta. La capitale costruisce in modo denso e in alcuni corridoi i nuovi edifici superano la crescita degli inquilini: questo preme sul canone prima che sul prezzo.
• Meno lavoro operativo. Un contratto annuale non richiede una gestione quotidiana e la quota del gestore sul reddito è più bassa.

Che cosa hanno in comune

• La quota del 49%. Un'unica regola in tutto il Paese: la proprietà straniera è possibile solo entro tale quota della superficie di un edificio, e nei progetti più richiesti si esaurisce.
• La soglia dei cinque anni alla vendita. Un'imposta speciale sulla rivendita rapida si applica allo stesso modo all'isola e alla capitale.
• Le spese di manutenzione. Più alte in una località turistica: il proprietario paga per infrastrutture che usano gli ospiti.

Come scegliere tra i due

Se l'immobile è per sé stessi con locazione occasionale, è un discorso da località turistica, e ciò che va calcolato è il costo del possesso al netto dei propri soggiorni, non un rendimento. Se l'immobile serve per il flusso locativo, la logica della capitale è più prevedibile.