Phuket et Bangkok : deux marchés immobiliers différents en Thaïlande

Dans la conversation d'un acheteur, la Thaïlande apparaît souvent comme un seul marché. En pratique, il y en a au moins deux, à la logique opposée : l'immobilier balnéaire rapporte grâce au visiteur et vit au rythme des saisons ; l'immobilier de la capitale rapporte grâce à celui qui vit en ville et fonctionne toute l'année. Les fondre en un seul chiffre de rendement est l'erreur la plus courante dans le calcul.

Phuket : un revenu fait par la saison

• La haute et la basse saison diffèrent de plusieurs multiples. Le rendement annuel est ici une moyenne de mois très différents, et toute promesse de revenu régulier doit soulever une question.
• La gestion est obligatoire. La location à la nuitée est une activité opérationnelle : ménage, remise des clés, canaux de réservation. Soit une société de gestion s'en charge contre une part, soit vous.
• Le rendement garanti par le promoteur est un format courant sur l'île. Regardez non le pourcentage mais la durée de la garantie, ce qui l'adosse et le prix du bien : la garantie y est généralement déjà incluse.
• Une licence de location courte durée. Sans elle, la location à la nuitée est une infraction et non une zone grise. C'est une question sur le projet, pas sur votre appartement.

Bangkok : un revenu fait par le travail et les transports

Le marché de la capitale est plus proche de celui de n'importe quelle grande ville : le locataire vit et travaille sur place, le bail est long, il n'y a presque pas de saisonnalité. D'autres facteurs jouent ici.

• La proximité à pied d'une station de métro aérien ou de métro est le principal facteur de prix du loyer. Cinq cents mètres de différence changent à la fois le tarif et la rapidité avec laquelle on trouve un locataire.
• Les pôles d'affaires déterminent la demande : près d'eux, un appartement se loue plus longtemps et plus régulièrement.
• Le volume de la nouvelle offre. La capitale construit dense, et dans certains corridors les nouveaux immeubles dépassent la croissance du nombre de locataires — ce qui pèse sur le loyer avant de peser sur le prix.
• Moins de travail opérationnel. Un bail annuel n'exige pas de gestion quotidienne, et la part du gestionnaire dans le revenu est plus faible.

Ce qu'ils ont en commun

• Le quota de 49 %. Une règle unique pour tout le pays : la propriété étrangère n'est possible que dans cette part de la surface d'un immeuble, et dans les projets populaires elle s'épuise.
• Le seuil de cinq ans à la vente. Une taxe spéciale sur la revente rapide s'applique de la même façon à l'île et à la capitale.
• Les charges d'entretien. Plus élevées en station balnéaire — le propriétaire paie des infrastructures utilisées par les clients.

Comment choisir entre les deux

Si le bien est pour vous-même, avec une location occasionnelle, c'est une conversation de station balnéaire, et ce qu'il faut calculer est le coût de détention net de vos propres séjours plutôt qu'un rendement. Si le bien est destiné au flux locatif, la logique de la capitale est plus prévisible.