Immobilienkauf in Oman: was ein ITC ist und wo Ausländer überhaupt kaufen können

Der omanische Markt ist für Ausländer äußerst einfach und äußerst streng aufgebaut: Kaufen ist nur innerhalb integrierter Tourismuskomplexe möglich — ITCs. Außerhalb ihrer Grenzen wird einem Ausländer nichts verkauft, und das ist die erste Frage bei jeder omanischen Immobilie.

Was ein ITC ist

Ein integrierter Tourismuskomplex (Integrated Tourism Complex) ist ein staatlich genehmigter Resort-Masterplan mit eigener Infrastruktur: Wohnungen, ein Hotel, ein Yachthafen oder ein Golfplatz, ein Einzelhandelsanteil, mitunter eine Schule. Der ITC-Status wird einem Projekt per Entscheidung der Behörden verliehen, und er ist es, der den Verkauf an Ausländer öffnet. Innerhalb eines solchen Komplexes erhält der Käufer volles Eigentum — Freehold, mit dem Recht zu verkaufen und zu vererben.

• Al Mouj in Maskat — der größte und etablierteste: Marina, Golf, ein fertiges Wohnviertel mit eigenem Leben.
• Jebel Sifah — ein Küstenresort östlich der Hauptstadt.
• Projekte in Salalah im Süden, mit anderem Klima und anderer Saisonalität.
• Neue Masterpläne werden regelmäßig angekündigt, auch mit großen internationalen Marken.

Das Eigentümervisum

Mit dem Kauf in einem ITC erhalten der Eigentümer und seine Familie ein Aufenthaltsvisum, das gilt, solange die Immobilie besessen wird. Diese Kombination — Freehold plus Status bei spürbar ruhigeren Preisen als in Dubai — ist der Grund, warum Oman überhaupt in das Gespräch über die Region kommt.

• Der Status ist an die Immobilie gebunden, nicht an eine Beschäftigung: Ein Arbeitgeber als Sponsor ist nicht nötig.
• Mit dem Verkauf der Immobilie endet die Grundlage für den Aufenthalt.
• Wert- und Familienzusammensetzungsbedingungen werden per Verordnung festgelegt und zum Zeitpunkt der Antragstellung geprüft.

Was außerhalb eines ITC liegt

Außerhalb der Komplexe werden Immobilien nicht an nichtansässige Ausländer verkauft. Bestimmte Nutzungsrechte in einigen Zonen wurden per Verordnung eingeführt und richten sich hauptsächlich an Investitionsprojekte, nicht an den Kauf einer privaten Wohnung. Staatsangehörige der GCC-Staaten haben breiteren Zugang — das ist nicht dasselbe Regime wie für einen Käufer aus einem Drittstaat.

Die praktische Folge: Kann ein Verkäufer nicht benennen, zu welchem ITC ein Projekt gehört, ist es verfrüht, über den Preis zu sprechen. „Wir bekommen den Status bald“ ist kein Status.

Wie sich der omanische Markt von dem in Dubai unterscheidet

• Enge. Um ein Vielfaches weniger Transaktionen, weniger Käufer, und ein Ausstieg, der in Jahreszeiten statt in Wochen gemessen wird.
• Wenige offene Daten. Es gibt kein Gegenstück zum Dubaier Register, das jede Transaktion veröffentlicht, also nichts, womit sich ein Preis abgleichen ließe.
• Ein anderes Umfeld. Oman ist ruhiger und grüner, die Stadt ist niedrig bebaut, und ein Nachtleben im Dubaier Sinn gibt es nicht — das ist sein Argument, kein Makel.
• Eine Flugstunde von Dubai entfernt. Die unserer eigenen Praxis nächstgelegene ausländische Geschichte: dieselben Käufer, dieselbe Region.

Was zu prüfen ist

• Der ITC-Status des Projekts — belegt durch Dokumente, nicht aus der Broschüre.
• Die Form des Rechts im Vertrag — Freehold oder befristetes Nutzungsrecht, in Worten ausgeschrieben.
• Wer den Komplex verwaltet und wie hoch die Unterhaltskosten sind: In einem abgeschlossenen Masterplan ist das der wichtigste jährliche Aufwand.
• Wie voll der Komplex ist. Ein zur Hälfte belegtes Resortprojekt bietet weder Miete noch Umfeld.