Immobili in Oman: che cos'è un ITC e dove uno straniero può davvero comprare

Il mercato omanita per uno straniero è organizzato in modo estremamente semplice ed estremamente rigido: l'acquisto è possibile solo all'interno dei complessi turistici integrati, gli ITC. Fuori dai loro confini a uno straniero non si vende nulla, ed è la prima domanda da porre su qualsiasi immobile omanita.

Che cos'è un ITC

Un complesso turistico integrato è un masterplan turistico approvato dallo Stato, con infrastrutture proprie: abitazioni, un hotel, una marina o un campo da golf, una componente commerciale, talvolta una scuola. Lo status di ITC è attribuito a un progetto con decisione delle autorità, ed è proprio questo status ad aprire le vendite agli stranieri. All'interno di un simile complesso l'acquirente ottiene la piena proprietà — freehold, con il diritto di vendere e di trasmettere in eredità.

• Al Mouj a Muscat — il più grande e consolidato: marina, golf, un quartiere residenziale ultimato con una vita propria.
• Jebel Sifah — una località costiera a est della capitale.
• Progetti a Salalah, nel sud, con un clima e una stagionalità diversi.
• Nuovi masterplan vengono annunciati regolarmente, anche con grandi marchi internazionali.

Il visto del proprietario

L'acquisto in un ITC comporta un visto di residenza per il proprietario e la sua famiglia, valido finché si possiede l'immobile. Questa combinazione — freehold più status a prezzi sensibilmente più calmi di quelli di Dubai — è il motivo per cui l'Oman entra nel discorso sulla regione.

• Lo status è legato all'immobile, non al lavoro: non serve lo sponsor di un datore di lavoro.
• La vendita dell'immobile pone fine al presupposto della residenza.
• Le condizioni relative al valore e alla composizione del nucleo familiare sono stabilite dalla normativa e verificate alla data della domanda.

Che cosa c'è fuori da un ITC

Oltre i complessi, l'immobile non viene venduto a uno straniero non residente. Alcuni diritti d'uso in determinate zone sono stati introdotti per via regolamentare e sono pensati soprattutto per progetti di investimento, non per l'acquisto di un appartamento privato. I cittadini del GCC hanno un accesso più ampio: non è lo stesso regime previsto per un acquirente di un Paese terzo.

La conseguenza pratica: se il venditore non sa dire a quale ITC appartenga un progetto, discutere del prezzo è prematuro. «Otterremo lo status a breve» non è uno status.

In che cosa il mercato omanita differisce da quello di Dubai

• Dimensioni ridotte. Molte volte meno transazioni, meno acquirenti e un'uscita che si misura in stagioni, non in settimane.
• Pochi dati aperti. Non esiste un equivalente del registro di Dubai che pubblichi ogni transazione, quindi non c'è nulla con cui verificare un prezzo.
• Un ambiente diverso. L'Oman è più tranquillo e più verde, la città è bassa e non c'è vita notturna nel senso di Dubai: è il suo argomento, non il suo difetto.
• A un'ora di volo da Dubai. La storia estera più vicina alla nostra pratica: gli stessi acquirenti, la stessa regione.

Che cosa verificare

• Lo status di ITC del progetto: documentato, non dalla brochure.
• La forma del diritto nel contratto: freehold o diritto d'uso a termine, scritto a parole.
• Chi gestisce il complesso e quanto costa la manutenzione: in un masterplan recintato è la principale spesa annua.
• Quanto è occupato il complesso. Un progetto turistico occupato a metà non offre né affitti né un ambiente.