Tiflis und Batumi: zwei unterschiedliche Immobilienmärkte in Georgien

Der georgische Wohnungsmarkt besteht aus zwei Städten, und sie werden meist mit einer einzigen Zahl beschrieben. Sie verdienen so unterschiedlich, dass eine landesweite Rendite nichts bedeutet: In der Hauptstadt verdient ein Mensch, der dort lebt, an der Küste einer, der für zwei Wochen gekommen ist.

Tiflis: ein Markt für Langzeitvermietung

• Der Mieter ist ganzjährig da. Studierende, Mitarbeiter internationaler Unternehmen, Zuzügler – die Nachfrage verschwindet im Winter nicht.
• Die Geografie entscheidet. Der Mietunterschied zwischen zentralen und äußeren Vierteln ist ein Vielfaches und beständiger als der Unterschied im Kaufpreis.
• Altbestand gegen Neubau. Historische Gebäude im Zentrum werden von Mietern geschätzt, verlangen aber Investitionen und haben oft weder Aufzug noch Stellplatz; Neubau am Rand ist billiger, konkurriert aber mit hundert gleichen.
• Die Verwaltung ist einfach. Ein Jahresvertrag verlangt keine tägliche Arbeit, und der Anteil des Verwalters am Ertrag ist minimal.

Batumi: ein Markt für Saison und Apartmenthotels

• Die Saison ist kurz. Die Schwarzmeerküste verdient nur wenige Monate im Jahr, und eine Jahresrendite ist der Durchschnitt eines sehr ungleichmäßigen Verlaufs.
• Apartmenthotels und Markenprojekte machen einen spürbaren Anteil des neuen Angebots aus; sie werden mit dem Versprechen von Verwaltung und Einnahmen verkauft, und hier kommt es besonders darauf an, was dieses Versprechen deckt und wie lange.
• Bauvolumen. Die Uferlinie wurde sehr aktiv bebaut, und in manchen Blöcken wächst das Angebot schneller als der Touristenstrom.
• Die Ausführung schwankt. Benachbarte Türme können sich in Service und Ausbau stärker unterscheiden als im Preis.

Was in beiden Städten zu prüfen ist

• Abnahmebescheinigung (occupancy certificate). Der Verkauf eines „weißen Rohbaus“ ist die Norm; er ist legal, verlangt aber ein eigenes Budget für den Ausbau und einen eigenen Zeitplan.
• Die Kategorie des Grundstücks unter der Immobilie, wo ein Haus mit Grundstück statt einer Wohnung gekauft wird.
• Seismizität. Die Region ist seismisch aktiv, und das ist eine Frage zur Konstruktion, nicht zur Aussicht.
• Wer das Gebäude betreut. Eine Verwaltungsgesellschaft ist in der georgischen Praxis keine Pflichteinrichtung, und niedrige Nebenkosten bedeuten oft das Fehlen von Service und nicht günstigen Service.

Wie man wählt

Für einen Mietfluss ohne operative Arbeit – die Logik der Hauptstadt: ein Jahresvertrag, ein ganzjähriger Mieter, Planbarkeit. Für saisonale Einnahmen und eigenen Urlaub – die Küste, mit einer ehrlichen Rechnung von Leerstand und Kosten außerhalb der Saison.