Tbilisi e Batumi: due mercati immobiliari diversi in Georgia

Il mercato abitativo georgiano è fatto di due città, e di solito si descrivono con una sola cifra. Rendono in modo così diverso che un rendimento nazionale non significa nulla: nella capitale il reddito lo fa una persona che ci vive, sulla costa una persona che è venuta per due settimane.

Tbilisi: un mercato di affitto lungo

• L'inquilino c'è tutto l'anno. Studenti, personale di società internazionali, persone in trasferimento: la domanda non scompare in inverno.
• Decide la geografia. La differenza di canone fra i distretti centrali e quelli periferici è un multiplo, ed è più durevole della differenza nel prezzo d'acquisto.
• Edifici vecchi contro nuovi. Gli edifici storici del centro sono apprezzati dagli inquilini ma richiedono investimenti e spesso non hanno né ascensore né parcheggio; il nuovo in periferia costa meno ma compete con cento simili.
• La gestione è semplice. Un contratto annuale non richiede lavoro quotidiano e la quota del gestore sul reddito è minima.

Batumi: un mercato di stagione e aparthotel

• La stagione è breve. La costa del Mar Nero rende per pochi mesi all'anno, e un rendimento annuo è la media di un calendario molto irregolare.
• Aparthotel e progetti di marca formano una quota notevole della nuova offerta; si vendono con la promessa di gestione e reddito, e qui conta in modo particolare che cosa sostenga quella promessa e per quanto tempo.
• Volume di costruzione. Il lungomare è stato edificato in modo molto intenso, e in alcuni isolati l'offerta cresce più in fretta del flusso turistico.
• L'esecuzione varia. Torri vicine possono differire più nei servizi e nelle finiture che nel prezzo.

Che cosa verificare in entrambe le città

• Certificato di agibilità. Vendere un «white frame» è la norma; è legale ma richiede un budget separato per le finiture e tempi separati.
• La categoria del terreno sotto l'immobile, dove si compra una casa con lotto e non un appartamento.
• La sismicità. La regione è sismicamente attiva, ed è una questione che riguarda la struttura, non la vista.
• Chi gestisce l'edificio. Una società di gestione non è un'istituzione obbligatoria nella prassi georgiana, e una spesa bassa significa spesso assenza di servizio e non servizio economico.

Come scegliere

Per un flusso di affitto senza lavoro operativo, la logica della capitale: un contratto annuale, un inquilino tutto l'anno, prevedibilità. Per un reddito stagionale e le proprie vacanze, la costa, con un calcolo onesto dei vuoti e dei costi fuori stagione.