Tbilissi et Batoumi : deux marchés immobiliers différents en Géorgie

Le marché du logement géorgien, ce sont deux villes, que l'on décrit généralement par un seul chiffre. Elles rapportent de façon si différente qu'un rendement national n'a aucun sens : dans la capitale, le revenu est fait par une personne qui y vit, sur la côte par une personne venue pour quinze jours.

Tbilissi : un marché de location longue durée

• Le locataire est là toute l'année. Étudiants, personnel de sociétés internationales, personnes en installation : la demande ne disparaît pas en hiver.
• La géographie décide. L'écart de loyer entre les quartiers centraux et ceux de la périphérie est de l'ordre d'un multiple, et il est plus durable que l'écart de prix d'achat.
• L'ancien contre le neuf. Les immeubles historiques du centre sont appréciés des locataires mais exigent des investissements et n'ont souvent ni ascenseur ni parking ; le neuf en périphérie est moins cher mais concurrence une centaine de biens semblables.
• La gestion est simple. Un contrat annuel n'exige aucun travail quotidien et la part du gestionnaire dans le revenu est minime.

Batoumi : un marché de saison et d'apart-hôtels

• La saison est courte. La côte de la mer Noire rapporte quelques mois par an, et un rendement annuel est la moyenne d'un calendrier très irrégulier.
• Les apart-hôtels et les projets de marque forment une part notable de la nouvelle offre ; ils sont vendus avec une promesse de gestion et de revenu, et ce qui garantit cette promesse, et pour combien de temps, compte ici tout particulièrement.
• Le volume de construction. Le front de mer a été bâti très activement, et dans certains ensembles l'offre croît plus vite que le flux touristique.
• La qualité d'exécution varie. Des tours voisines peuvent différer davantage par leurs services et leurs finitions que par leur prix.

Ce qu'il faut vérifier dans les deux villes

• Le certificat d'occupation. Vendre un « white frame » est la norme ; c'est légal, mais cela exige un budget distinct pour les finitions et un calendrier distinct.
• La catégorie du terrain sous le bien, lorsque l'on achète une maison avec parcelle plutôt qu'un appartement.
• La sismicité. La région est sismiquement active, et c'est une question qui porte sur la structure, non sur la vue.
• Qui assure l'entretien de l'immeuble. Une société de gestion n'est pas une institution obligatoire dans la pratique géorgienne, et des charges basses signifient souvent l'absence de service plutôt qu'un service bon marché.

Comment choisir

Pour un flux locatif sans travail d'exploitation : la logique de la capitale, avec un contrat annuel, un locataire présent toute l'année et de la prévisibilité. Pour un revenu saisonnier et vos propres vacances : la côte, avec un calcul honnête des vacances locatives et des coûts hors saison.