Erdbebensicherheit und Bauvorschriften in der Türkei: Was Sie vor dem Kauf an einem Gebäude prüfen sollten

Wenn ausländische Käufer über türkische Immobilien sprechen, geht es meist um Aussicht, Pool und Preis pro Quadratmeter. Die Erdbeben vom Februar 2023 im Südosten des Landes haben in dieses Gespräch die Frage zurückgebracht, die Käufer anderswo zuerst stellen: Wie wurde das Gebäude gebaut?

Warum das Baujahr die entscheidende Zahl ist

Die türkischen Erdbebenvorschriften wurden mehrfach überarbeitet, und jede Überarbeitung hat die Anforderungen an die Tragstruktur erheblich verschärft. Ein Gebäude, das nach der aktuellen Fassung der Vorschriften geplant wurde, und ein gleich hohes Gebäude, das vor mehreren Jahrzehnten errichtet wurde, sind im Verhalten bei einem Erdbeben grundlegend verschiedene Objekte.

• Fragen Sie nicht, ob das Gebäude neu ist – fragen Sie nach dem Jahr der Baugenehmigung und nach der Fassung der Vorschriften, nach der es geplant wurde.
• Eine sanierte Fassade verändert die Tragstruktur nicht. Ein renovierter Eingang und neue Fenster sagen nichts über das tragende Skelett.
• Nicht genehmigte Umbauten sind eine eigene Gefahr. Eine tragende Wand, die im Erdgeschoss für einen Laden herausgeschlagen wurde, ist eine klassische Geschichte in älteren türkischen Gebäuden.

Stadterneuerung

In der Türkei läuft ein Programm zum Abriss und Ersatz seismisch unsicherer Gebäude. Für Käufer bedeutet das zwei verschiedene Geschichten zugleich: Eine Wohnung in einem Gebäude, das in das Programm aufgenommen wurde, kann künftig ein neues Zuhause bedeuten – oder Jahre der Ungewissheit, Streit unter den Eigentümern und keine Möglichkeit zu verkaufen. Klären Sie den Status des Gebäudes im Programm vor dem Geschäft.

Pflichtversicherung

Die Erdbebenversicherung für Wohnungen in der Türkei ist Pflicht (DASK); die Police wird für den Anschluss der Versorger benötigt und auf die Immobilie ausgestellt. Sie ersetzt keine Prüfung der Bausubstanz, aber ein Verkäufer ohne gültige Police ist ein Grund, sich die Immobilie genauer anzusehen.

Was konkret zu prüfen ist

• Die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung – beide Dokumente, nicht nur eines.
• Das Planungsjahr und die Einhaltung der aktuellen Vorschriften.
• Ein Gutachten zum baulichen Zustand, wenn das Gebäude nicht neu ist: Eine unabhängige technische Untersuchung kostet einen Bruchteil der Wohnung.
• Baugrund und Lage: In Istanbul unterscheiden sich die Bodenverhältnisse von Stadtteil zu Stadtteil erheblich.
• Status im Programm der Stadterneuerung.
• Ob der tatsächliche Grundriss mit den Unterlagen übereinstimmt – Veränderungen an tragenden Wänden.

Wie man darüber denken sollte

Das Erdbebenrisiko ist kein Argument gegen die Türkei – es ist ein Argument gegen den Kauf im Blindflug. Im Land gibt es reichlich Gebäude, die nach modernen Vorschriften und mit ordentlichen Unterlagen gebaut wurden; die Aufgabe ist, sie vor dem Geschäft von den übrigen zu unterscheiden, nicht danach. Genau hier ist eine unabhängige technische Prüfung keine übertriebene Vorsicht, sondern ein zwingender Teil des Kaufbudgets.

Grundlage sind die türkischen Bau- und Erdbebenvorschriften, das Programm der Stadterneuerung und das System der Pflichtversicherung für Wohnungen gegen Erdbeben.