Sicurezza sismica e norme edilizie in Turchia: che cosa verificare in un edificio prima di acquistare

Quando gli acquirenti stranieri parlano di immobili in Turchia, di solito si discute di vista, piscina e prezzo al metro quadro. I terremoti del febbraio 2023 nel sud-est del Paese hanno riportato in quella conversazione la domanda che altrove gli acquirenti pongono per prima: come è stato costruito l'edificio?

Perché l'anno di costruzione è il numero chiave

Le norme sismiche turche sono state riviste più volte e ogni revisione ha inasprito sensibilmente i requisiti strutturali. Un edificio progettato secondo l'edizione attuale della norma e uno della stessa altezza costruito diversi decenni fa sono oggetti radicalmente diversi per comportamento in caso di sisma.

• Non chiedete «l'edificio è nuovo?», chiedete l'anno di rilascio del permesso di costruire e secondo quale edizione della norma è stato progettato.
• Una facciata rinnovata non cambia la struttura. Un ingresso ristrutturato e finestre nuove non dicono nulla sul telaio portante.
• Le modifiche abusive sono un pericolo a sé. Un muro portante abbattuto al piano terra per far posto a un negozio è una storia classica negli edifici turchi più vecchi.

La trasformazione urbana

La Turchia porta avanti un programma di demolizione e sostituzione degli edifici sismicamente insicuri. Per l'acquirente significa due storie diverse allo stesso tempo: un appartamento in un edificio incluso nel programma può voler dire una casa nuova in futuro, oppure anni di incertezza, controversie tra proprietari e nessuna possibilità di vendere. Verificate lo stato dell'edificio nel programma prima della transazione.

L'assicurazione obbligatoria

L'assicurazione contro i terremoti per le abitazioni in Turchia è obbligatoria (DASK); la polizza serve per allacciare le utenze ed è emessa sull'immobile. Non sostituisce il controllo della struttura, ma un venditore senza una polizza valida è un motivo per guardare l'immobile più da vicino.

Che cosa verificare, in concreto

• Il permesso di costruire e il certificato di agibilità: entrambi i documenti, non uno solo.
• L'anno di progettazione e la conformità alle norme vigenti.
• Una perizia sullo stato strutturale se l'edificio non è nuovo: un'ispezione tecnica indipendente costa una frazione dell'appartamento.
• Le condizioni del terreno e l'ubicazione: a Istanbul le condizioni del suolo differiscono notevolmente da un quartiere all'altro.
• Lo stato nel programma di trasformazione urbana.
• Se la planimetria reale corrisponde ai documenti: modifiche ai muri portanti.

Come ragionare

Il rischio sismico non è un argomento contro la Turchia, ma contro l'acquisto alla cieca. Il Paese ha molti edifici costruiti secondo le norme moderne e con documenti in regola; il compito è distinguerli dagli altri prima della transazione, non dopo. È proprio il caso in cui un'ispezione tecnica indipendente non è eccesso di prudenza ma una parte obbligatoria del budget d'acquisto.

Sulla base delle norme turche di costruzione e di sismica, del programma di trasformazione urbana e del sistema di assicurazione obbligatoria contro i terremoti per le abitazioni.