Title deed a Cipro: perché il titolo arriva in ritardo e come evitare di diventare un «ostaggio del titolo»

C'è una storia cipriota che ogni acquirente del posto deve conoscere: l'acquirente ha pagato per intero, vive nell'appartamento da anni e sulla carta non ne è ancora il proprietario. Per l'unità non è stato emesso un titolo separato e il catasto continua a intestare l'edificio al costruttore — insieme all'ipoteca bancaria che ne ha finanziato la costruzione.

Come si arriva a questa situazione

Il costruttore contrae un prestito garantito dal terreno e dalla costruzione. L'edificio viene realizzato, le unità vengono vendute e consegnate agli acquirenti, ma il gravame resta sull'intero immobile fino al completo rimborso del prestito. Finché esiste, il catasto non può emettere titoli separati per le singole unità. Se il costruttore smette di pagare le rate, la banca avvia l'esecuzione — su un edificio pieno di persone che hanno pagato la propria casa fino all'ultimo euro.

Il problema è diventato di massa dopo la crisi del 2008–2013, quando decine di costruttori sono divenuti insolventi. Gli acquirenti ciprioti coinvolti sono stati chiamati «ostaggi del titolo».

Cosa è cambiato

Lo Stato ha introdotto un meccanismo che consente all'acquirente che ha adempiuto per intero al contratto di chiedere il trasferimento del titolo a proprio nome e la cancellazione del gravame sulla propria quota, anche senza la collaborazione del costruttore. Esiste inoltre l'obbligo di depositare il contratto di vendita presso il catasto: ciò tutela l'acquirente dalla rivendita della stessa unità e dà il diritto di chiedere l'esecuzione in forma specifica.

Il meccanismo funziona, ma è giudiziario e amministrativo — non automatico — e richiede tempo. Il modo migliore di sfruttarlo è non trovarsi nella condizione di averne bisogno.

Cosa verificare prima dell'acquisto

• Se esiste un titolo separato per quella specifica unità. Non per l'edificio, non «in corso di rilascio»: per l'unità stessa. Se il titolo esiste, gran parte del rischio scompare.
• Se esistono gravami sul terreno e sull'edificio, e per quale importo. La visura catastale è un documento obbligatorio, non una formalità.
• Se il contratto obbliga il costruttore a liberare la quota dell'acquirente da eventuali gravami entro la consegna, e cosa accade se non lo fa.
• Se il contratto è stato depositato presso il catasto entro il termine previsto dopo la firma. Se ne occupa il suo avvocato ed è fondamentale.
• Il track record del costruttore. Progetti completati con titoli già emessi sono un indicatore migliore di qualsiasi brochure.

Indicazioni pratiche

• Un'unità ultimata con titolo già emesso è lo scenario più sicuro a Cipro, e per questo spesso comporta un giusto premio di prezzo.
• Un avvocato proprio è imprescindibile — non uno consigliato dal venditore.
• Depositare il contratto non è burocrazia, è protezione. Perdere il termine costa esattamente ciò che la procedura serve a prevenire.
• Cipro Nord è un'altra storia, con un rischio di titolo radicalmente diverso: non va confusa con il mercato del sud.

Sulla base della legislazione cipriota sulla vendita di immobili, delle norme sul deposito dei contratti e della prassi del catasto della Repubblica di Cipro.