Rendimento da locazione 2026: Dubai a confronto con Londra, Istanbul, Singapore e New York
Il rendimento lordo da locazione a Dubai nel 2026 si aggira sul 6,3–7,1%, a Istanbul sul 5–9%, a Londra e Singapore sul 3–4%, a New York sul 2,5–5%. Confrontiamo cinque mercati mondiali e mostriamo perché il regime fiscale sposta la classifica più del tasso nominale.
Il rendimento da locazione è l'unica metrica che permette di confrontare direttamente mercati con prezzi d'ingresso molto diversi: la percentuale del capitale investito che un proprietario incassa ogni anno, prima e dopo le imposte. Tra i cinque maggiori mercati per un investitore internazionale, il divario nel 2026 non è enorme, ma è abbastanza grande da cambiare la decisione.
Rendimento lordo per città
| Città | Rendimento lordo 2026 | Imposta sul reddito da locazione, non residente |
|---|---|---|
| Dubai | 6,3–7,1% | 0% |
| Istanbul | 5–9% (media ~7,3%) | imposta progressiva sul reddito |
| Londra | 3–4% | imposta sul reddito, fino al 45% |
| Singapore | 2–4% | imposta forfettaria sul reddito dei non residenti |
| New York | 2,5–5% | imposta federale e statale sul reddito |
Dubai è in testa non per un tasso lordo eccezionalmente alto — Istanbul talvolta segna numeri più alti — ma per la combinazione di un rendimento costantemente alto con imposta zero sul reddito da locazione per una persona fisica. L'alto rendimento lordo di Istanbul è in parte eroso dall'inflazione della lira e dal rischio di cambio: la banca centrale turca ha mantenuto il tasso di riferimento al 37% ancora ad aprile 2026 — segno di quanto sia costoso, lì, il solo mantenere fermo il capitale.
Cosa nasconde la cifra lorda
Il rendimento lordo è il reddito annuo da locazione diviso per il prezzo d'acquisto, prima di costi di gestione, assicurazione, ammortamento e imposte. A Dubai il divario tra rendimento lordo e netto è piccolo proprio perché non ci sono imposta sul reddito né imposta sugli immobili: il rendimento netto di norma è di 1–1,5 punti inferiore a quello lordo, a riflettere le sole commissioni di gestione e le spese condominiali. A Londra, Singapore e New York l'imposta sul reddito da affitto si somma agli stessi costi operativi — nel Regno Unito può arrivare al 45% per un non residente, e a New York si applicano contemporaneamente l'imposta federale e quella statale. Dopo questa deduzione, il divario reale con Dubai si allarga ben oltre quanto suggeriscano i soli tassi lordi.
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Come leggere i numeri
Nessuna delle cinque città è universale. Istanbul si adatta a un investitore disposto ad accettare rischio di cambio e di inflazione per rendimenti nominali potenzialmente più alti. Londra, Singapore e New York sono mercati di status e diversificazione, dove l'investitore paga consapevolmente un premio per la giurisdizione e la prevedibilità giuridica, e il rendimento da locazione è secondario rispetto alla conservazione del capitale. Dubai è il caso più raro in cui un alto rendimento lordo non viene eroso dalle imposte lungo il percorso, rendendo il divario tra rendimento lordo e netto quasi cosmetico.
Per il confronto dettagliato su imposte e crescita dei prezzi, vedi «Dubai o Londra: cosa conviene a un investitore».