Доходность аренды 2026: Дубай против Лондона, Стамбула, Сингапура и Нью-Йорка
Валовая доходность аренды в Дубае в 2026 году — около 6,3–7,1%, в Стамбуле — 5–9%, в Лондоне и Сингапуре — 3–4%, в Нью-Йорке — 2,5–5%. Сравниваем доходность пяти мировых рынков и объясняем, почему налоговый режим меняет картину сильнее, чем ставка сама по себе.
Доходность аренды — единственная метрика, где рынки с совершенно разной ценой входа можно сопоставить напрямую: сколько процентов от вложенной суммы владелец получает в год до вычета и после вычета налогов. По итогам 2026 года разница между пятью крупнейшими рынками для международного инвестора — не в разы, но достаточно заметна, чтобы влиять на выбор.
Валовая доходность по городам
| Город | Валовая доходность 2026 | Налог на аренду для нерезидента |
|---|---|---|
| Дубай | 6,3–7,1% | 0% |
| Стамбул | 5–9% (в среднем 7,3%) | подоходный налог по прогрессивной шкале |
| Лондон | 3–4% | подоходный налог, до 45% |
| Сингапур | 2–4% | подоходный налог для нерезидента, фиксированная ставка |
| Нью-Йорк | 2,5–5% | федеральный и штатный налог на доход |
Дубай лидирует не за счёт экзотически высокой валовой ставки — Стамбул временами показывает даже более высокие цифры, — а за счёт сочетания стабильно высокой доходности с нулевым налогом на аренду для физлица. В Стамбуле высокая валовая доходность частично съедается инфляцией лиры и курсовым риском: центробанк Турции держал базовую ставку на уровне 37% ещё в апреле 2026 года — это индикатор того, насколько дорого стоит там заёмный и просто «стоящий» на месте капитал.
Что скрывается за валовой цифрой
Валовая доходность — это доход от аренды за год, делённый на цену объекта, без вычета расходов на управление, страховку, амортизацию и налоги. В Дубае разрыв между валовой и чистой доходностью минимален именно из-за отсутствия подоходного налога и налога на имущество: чистая доходность обычно ниже валовой на 1–1,5 процентного пункта (комиссия управляющей компании, сервисные сборы). В Лондоне, Сингапуре и Нью-Йорке к этим же операционным расходам добавляется подоходный налог с арендной платы — в Британии для нерезидента он может доходить до 45% с суммы, а в Нью-Йорке накладываются одновременно федеральный и штатный налоги. После такого вычета фактический разрыв с Дубаем увеличивается сильнее, чем показывает разница валовых ставок.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Сколько лет копить на квартиру от одной зарплаты
Валовая доходность связана и с другим показателем — доступностью входа относительно локальной зарплаты. Дубай стабильно выигрывает и здесь: соотношение годовой аренды к цене объекта (rental yield) там одно из самых высоких среди сопоставимых по статусу городов именно потому, что вход в рынок по цене за квадратный метр заметно ниже, чем в Лондоне, Нью-Йорке или Сингапуре, при сопоставимом качестве новых объектов.
Как читать эти цифры инвестору
Ни один из пяти городов не универсален. Стамбул подходит тем, кто готов брать на себя валютный и инфляционный риск ради потенциально более высокой номинальной доходности. Лондон, Сингапур и Нью-Йорк — рынки статуса и диверсификации, где инвестор осознанно платит премию за юрисдикцию и предсказуемость права, а доходность аренды вторична по отношению к сохранности капитала. Дубай — редкий случай, когда высокая валовая доходность не съедается налогом на этапе получения дохода, что делает разницу между валовой и чистой доходностью почти декоративной.
Подробное сравнение по налогам и темпам роста цен — в материале «Дубай или Лондон: что выгоднее инвестору».
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Дубай или Лондон: что выгоднее инвестору в жильё в 2026 году
Экономика Дубая растёт на 4,5% в 2026 году, Британия — на 1–1,2%. Цены на жильё в Дубае прибавляют по прогнозам до 8–10% за год, в Лондоне — от минус 4% до плюс 1%. Сравниваем налоги, доходность и динамику цен на двух рынках, где инвестируют одни и те же покупатели.
Индекс аренды в Дубае: Smart Rental Index считает ставку по конкретному зданию
С января 2025 года индекс аренды Дубая оценивает каждое жилое здание по шкале от 1 до 5 звёзд и более чем по 60 критериям. Потолки повышения прежние — от 0 до 20% при продлении, но точкой отсчёта теперь служит ваш дом, а не средняя цифра по району.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.