Rendement locatif 2026 : Dubaï face à Londres, Istanbul, Singapour et New York

Le rendement locatif est la seule mesure qui permette de comparer directement des marchés aux prix d'entrée très différents — le pourcentage du capital investi que le propriétaire perçoit chaque année, avant et après impôt. Sur les cinq plus grands marchés pour un investisseur international, l'écart de 2026 n'est pas énorme, mais il suffit à changer la décision.

Rendement brut par ville

Ville	Rendement brut 2026	Impôt sur les revenus locatifs, non-résident
Dubaï	6,3–7,1 %	0 %
Istanbul	5–9 % (moyenne ~7,3 %)	impôt progressif sur le revenu
Londres	3–4 %	impôt sur le revenu, jusqu'à 45 %
Singapour	2–4 %	impôt forfaitaire sur le revenu des non-résidents
New York	2,5–5 %	impôt fédéral et impôt de l'État sur le revenu

Dubaï est en tête non pas grâce à un taux brut exceptionnellement élevé — Istanbul affiche parfois mieux — mais grâce à l'association d'un rendement constamment élevé et d'une imposition nulle des revenus locatifs pour un particulier. Le rendement brut élevé d'Istanbul est en partie rongé par l'inflation de la livre et le risque de change : la banque centrale turque maintenait encore son taux directeur à 37 % en avril 2026 — signe de ce qu'il en coûte, là-bas, de simplement conserver du capital.

Ce que le chiffre brut masque

Le rendement brut est le revenu locatif annuel divisé par le prix d'achat, avant frais de gestion, assurance, amortissement et impôt. À Dubaï, l'écart entre rendement brut et net est faible précisément parce qu'il n'y a ni impôt sur le revenu ni taxe foncière : le rendement net se situe typiquement 1 à 1,5 point sous le brut, ce qui ne reflète que les frais de gestion et les charges de copropriété. À Londres, Singapour et New York, l'impôt sur le revenu locatif vient s'ajouter aux mêmes frais d'exploitation — au Royaume-Uni il peut atteindre 45 % pour un non-résident, et à New York les impôts fédéral et de l'État s'appliquent simultanément. Après cette déduction, l'écart réel avec Dubaï se creuse bien au-delà de ce que laissent croire les seuls taux bruts.

Comment lire ces chiffres

Aucune des cinq villes n'est universelle. Istanbul convient à l'investisseur prêt à assumer le risque de change et d'inflation pour des rendements nominaux potentiellement plus élevés. Londres, Singapour et New York sont des marchés de statut et de diversification, où l'investisseur paie en connaissance de cause une prime pour la juridiction et la prévisibilité juridique, et où le rendement locatif passe après la préservation du capital. Dubaï est le cas plus rare où un rendement brut élevé n'est pas érodé par l'impôt en chemin, ce qui rend l'écart entre brut et net presque cosmétique.

Pour la comparaison détaillée de la fiscalité et de la hausse des prix, voir « Dubaï ou Londres : lequel convient le mieux à un investisseur ».