AHS Properties

Ein kleiner Developer im obersten Marktsegment – eine ungewöhnliche Kombination, denn in dieser Preisklasse ist ein Fehler teurer, während der Spielraum eines jungen Unternehmens kleiner ist als der eines großen Developers. Bekannt wurde AHS durch die Partnerschaft mit Fendi Casa am Kanalufer von Al Wasl.

• Eine Residenz zum Wohnen, kein Renditeobjekt
• Eine begrenzte, prestigeträchtige Lage
• Käufer, die auf eine lange Haltedauer eingestellt sind
• Eine namhafte Interieurmarke im obersten Marktsegment

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2021

Gründer

Abbas Sajwani, ein emiratischer Unternehmer

Partnerschaft

Fendi Casa – Interieur für Casa Canal, Vereinbarung Ende 2023 unterzeichnet

Ranking

die Fachpresse meldete AHS für 2024 als Dubais führenden Developer nach Zahl der Transaktionen

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind

AHS Properties wurde vom emiratischen Unternehmer Abbas Sajwani gegründet und positionierte sich vom ersten Tag an an der Spitze des Marktes, statt sich erst dorthin hochzuarbeiten. Innerhalb weniger Jahre sicherte sich das Unternehmen für sein Projekt Casa Canal die Partnerschaft mit dem italienischen Haus Fendi Casa – ein bemerkenswerter Vertrauensbeweis einer internationalen Marke für ein so junges, privat gehaltenes Unternehmen.

Die Fachpresse meldete, dass AHS in einem der jüngsten Jahre Dubais führender Developer nach Zahl der registrierten Transaktionen war – ein ungewöhnliches Ergebnis für ein Unternehmen dieses Alters, das eher auf die Nachfrage nach bestimmten Projekten hindeutet als auf die Größe des Portfolios.

Was sie bauen

Das Portfolio liegt an zwei teuren, physisch begrenzten Standorten. Am Kanalufer in Al Wasl: Casa Canal (mit Fendi Casa), One Canal und Casa AHS. Auf dem Crescent der Palm Jumeirah: One Crescent. Davon getrennt, an der Sheikh Zayed Road: das Bürogebäude AHS Tower.

Beide Wohnlagen befinden sich auf Land, auf dem kaum noch neue Grundstücke übrig sind – das Kanalufer und der Palm-Crescent sind physisch begrenzt. Das ist ein struktureller Grund für Werterhalt, bedeutet aber auch, dass das Portfolio des Unternehmens nicht so wachsen kann wie das eines Developers in einem offenen Stadtteil wie JVC oder Dubailand, der einfach mehr Land erwirbt.

Warum ein Geschäft in der obersten Liga anders funktioniert

Der Preis pro Quadratfuß sagt hier sehr wenig aus – Käufer vergleichen konkrete Einheiten: Etage, Aussicht, Grundriss, Ausstattung, Serviceniveau. Die Spezifikation wird zum eigentlichen Gegenstand des Geschäfts, und wo ein namhaftes Modehaus beteiligt ist, muss sie Zeile für Zeile gelesen werden, statt nach dem Gesamteindruck des Showrooms beurteilt zu werden.

Die Liquidität auf diesem Niveau ist eng: weniger Käufer, ein längerer Weg zum Ausstieg als im Massenmarkt – dafür hält sich der Preis auch besser gegen Marktschwankungen, weil er nicht von einem spekulativen Anlegerstrom getrieben wird, der auf einen schnellen Weiterverkauf aus ist.

Was bei einem kleinen Luxus-Developer konkret zu prüfen ist

Das Escrow-Konto und das tatsächliche Tempo auf der Baustelle sind, ohne ein großes übergebenes Portfolio im Rücken, im Grunde der einzige objektive Indikator, der von außen verfügbar ist. Fragen Sie, welcher Anteil des Projekts verkauft ist – das zeigt, wie stark der Bau durch Käuferzahlungen und nicht durch das Eigenkapital des Developers finanziert wird.

Prüfen Sie außerdem den Generalunternehmer und seine Bilanz: In dieser Preisklasse dehnen unkonventionelle Architektur und hohe Ausstattungsansprüche den Zeitplan stärker als im Massenbau, und der Generalunternehmer – nicht die Marke an der Fassade – bestimmt, was diese Dehnung tatsächlich kostet.

Wo das nicht passt

Wenn Sie eine prozentuale Mietrendite kalkulieren, statt die Adresse selbst zu kaufen – auf diesem Niveau steigen die Mieten spürbar langsamer als die Kapitalwerte, und die Nettorendite liegt in der Regel unter der in Massenvierteln mit liquiderem Mietmarkt.

Wenn Ihnen eine lange Liste übergebener Projekte als Zuverlässigkeitsnachweis wichtig ist: AHS hat diese per Definition noch nicht – das Unternehmen ist zu jung, und die Kaufentscheidung stützt sich hier auf die Prüfung des laufenden Baus, nicht auf eine Geschichte fertiger Gebäude.

Wie ich mit ihren Projekten arbeite

Ich prüfe das Escrow-Konto und das tatsächliche Baustellentempo persönlich statt über eine Verkaufspräsentation – ohne übergebene Referenzen ist das der einzige objektive Weg, den Stand zu beurteilen. Davon getrennt gleiche ich die Markenspezifikation Zeile für Zeile ab: In dieser Preisklasse ist eine Lücke zwischen dem Versprochenen und dem, was im Vertrag steht, bares Geld.

Für Käufer, die gezielt den Investmentfall im Blick haben, modelliere ich die Mieten anhand vergleichbarer Einheiten in Al Wasl und auf der Palm mit aktuellen Inseraten – die Rendite muss hier aus Fakten aufgebaut werden, nicht aus einer Annahme über künftiges Preiswachstum.

Das Unternehmen hat keine Erfolgsbilanz bei großen fertiggestellten Projekten – alles wurde nach 2021 gestartet und befindet sich in unterschiedlichen Bauphasen. In dieser Preisklasse ist das keine Kleinigkeit: Der Käufer zahlt einen Aufschlag gerade für das Vertrauen in die Fertigstellung, und das lässt sich derzeit nur über das Escrow-Konto und das Baustellentempo überprüfen, nicht über fertige Gebäude nebenan.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von AHS Properties?

Aktuell enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Developers, das unter dem Marktpreis angeboten wird, der größte Abschlag beträgt 6 %. Das ist keine Aktion von AHS Properties: Preise unter Markt kommen von privaten Verkäufern im Wiederverkauf oder bei der Abtretung, die schnell aussteigen wollen. Die Höhe des Abschlags berechnet ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten; kein Makler trägt ihn von Hand ein.

Ist AHS Properties ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2021. Entscheidend ist das Register des Grundbuchamts, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht in der Darstellung oben.

Welche Projekte baut AHS Properties?

Oben auf dieser Seite: 5 Projekte von AHS Properties aus unserem Katalog, jeweils mit Pass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte sind unter „Wo sie bauen“ gruppiert. Objekte im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei AHS Properties oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Developer die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu AHS Properties ist also nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei AHS Properties

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von AHS Properties jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.