AHS Properties

Niewielki deweloper działający na szczycie rynku — nietypowe połączenie, bo w tym przedziale cenowym koszt błędu jest wyższy, a margines błędu młodej firmy mniejszy niż u dużego dewelopera. AHS zasłynął partnerstwem z Fendi Casa przy kanale Al Wasl.

• Dla kogo to rezydencja do mieszkania, a nie inwestycja pod zysk
• Dla kogo ważna jest ograniczona, prestiżowa lokalizacja
• Dla kupujących gotowych na długie trzymanie
• Dla kogo liczy się nazwana marka wnętrz na szczycie rynku

Firma w skrócie

Rok założenia

2021

Założyciel

Abbas Sajwani, emiracki przedsiębiorca

Partnerstwo

Fendi Casa — wnętrza Casa Canal, umowa podpisana pod koniec 2023 roku

Ranking

prasa branżowa podała AHS jako czołowego dewelopera Dubaju pod względem liczby transakcji w 2024 roku

Jakim deweloperem jest ten podmiot

Kim są

AHS Properties założył emiracki przedsiębiorca Abbas Sajwani i od pierwszego dnia ustawił firmę na szczycie rynku, zamiast do niego dochodzić. W ciągu kilku lat spółka zdobyła partnerstwo z włoskim domem Fendi Casa przy projekcie Casa Canal — to znaczący wotum zaufania międzynarodowej marki wobec tak młodej, prywatnej firmy.

Prasa branżowa podała, że w jednym z ostatnich lat AHS był czołowym deweloperem Dubaju pod względem liczby zarejestrowanych transakcji — nietypowy wynik jak na firmę w tym wieku, który świadczy raczej o popycie na konkretne projekty niż o wielkości portfela.

Co budują

Portfel znajduje się w dwóch drogich, fizycznie ograniczonych lokalizacjach. Przy kanale w Al Wasl: Casa Canal (z Fendi Casa), One Canal i Casa AHS. Na półksiężycu Palm Jumeirah: One Crescent. Osobno, przy Sheikh Zayed Road: budynek biurowy AHS Tower.

Obie lokalizacje mieszkaniowe leżą na gruntach, na których prawie nie zostało nowych działek — nabrzeże kanału i półksiężyc Palmy są fizycznie ograniczone. To strukturalny argument za utrzymaniem wartości, ale oznacza też, że portfel firmy nie może rosnąć tak, jak u dewelopera w otwartej dzielnicy, takiej jak JVC czy Dubailand, po prostu przez nabywanie kolejnych gruntów.

Czym różni się transakcja najwyższej klasy

Cena za stopę kwadratową mówi tu bardzo mało — kupujący porównują konkretne lokale: piętro, widok, układ, wykończenie, poziom obsługi. Przedmiotem transakcji staje się specyfikacja, a przy zaangażowaniu nazwanego domu mody trzeba ją czytać linijka po linijce, a nie oceniać po ogólnym wrażeniu z showroomu.

Płynność na tym poziomie jest wąska: mniej kupujących, dłuższy czas wyjścia niż na rynku masowym — ale cena lepiej też znosi wahania rynku, bo nie napędza jej spekulacyjny napływ inwestorów goniących za szybką odsprzedażą.

Co sprawdzić u małego dewelopera segmentu luksusowego

Rachunek escrow i faktyczne tempo prac na budowie to — bez dużego oddanego portfela, na którym można by się oprzeć — w zasadzie jedyny obiektywny wskaźnik dostępny z zewnątrz firmy. Warto zapytać, jaka część projektu jest sprzedana — pokazuje to, w jakim stopniu budowa jest finansowana wpłatami kupujących, a nie kapitałem własnym dewelopera.

Osobno należy sprawdzić głównego wykonawcę i jego dorobek: przy tej cenie nietypowa architektura i wymagające standardy wykończenia wydłużają harmonogram bardziej niż w budownictwie masowym, a to wykonawca — nie marka na fasadzie — faktycznie decyduje o rzeczywistym koszcie tego wydłużenia.

Gdzie to nie jest właściwy wybór

Jeśli kalkulują Państwo procentową stopę zwrotu z najmu, a nie kupują samego adresu — na tym poziomie czynsze rosną zauważalnie wolniej niż wartość kapitałowa, a rentowność netto jest zwykle niższa niż w masowych dzielnicach z bardziej płynnym rynkiem najmu.

Jeśli długa lista oddanych projektów jest dla Państwa dowodem rzetelności, AHS z definicji jeszcze jej nie ma — firma jest zbyt młoda, a decyzja o zakupie opiera się tu na weryfikacji bieżącej budowy, a nie na historii ukończonych budynków.

Jak pracuję z ich projektami

Rachunek escrow i faktyczne tempo budowy sprawdzam osobiście, a nie na podstawie prezentacji sprzedażowej — bez dorobku oddanych realizacji to jedyny obiektywny sposób oceny, na jakim etapie są prace. Osobno weryfikuję specyfikację marki linijka po linijce: przy tej cenie rozbieżność między obietnicą a zapisem w umowie to realne pieniądze.

Dla kupujących skupionych właśnie na argumencie inwestycyjnym modeluję stawki najmu na podstawie porównywalnych lokali w Al Wasl i na Palmie z aktualnych ogłoszeń — rentowność trzeba tu zbudować na faktach, a nie na założeniu o przyszłym wzroście cen.

Firma nie ma dorobku dużych ukończonych projektów — wszystko ruszyło po 2021 roku i znajduje się na różnych etapach budowy. Przy tej cenie to nie drobiazg: kupujący płaci premię właśnie za pewność dostawy, a teraz można ją zweryfikować jedynie przez rachunek escrow i tempo prac, a nie przez ukończone budynki obok.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości AHS Properties są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 1 lokal tego dewelopera wyceniony poniżej rynku, przy czym największa obniżka wynosi 6%. To nie jest promocja AHS Properties: ceny poniżej rynku pochodzą od prywatnych sprzedających na rynku wtórnym lub z cesji, którzy potrzebują szybkiego wyjścia. Wysokość zniżki ustala algorytm na podstawie porównywalnych nieruchomości; żaden broker nie wpisuje jej ręcznie.

Czy AHS Properties to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 2021. Liczy się rejestr Land Department, a nie broszura: wymienia on licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Na rynku pierwotnym (off-plan) środki kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji kolejnych etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje AHS Properties?

Powyżej na tej stronie: 5 projektów AHS Properties z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym piętra, lokale, termin przekazania i pokoje. Dzielnice, w których znajduje się większość jego lokali, zebrano pod hasłem „Gdzie budują”. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od AHS Properties bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku pierwotnym (off-plan) cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Zwrócenie się wprost do AHS Properties nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do własnych projektów — nie dostaną Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Na rynku wtórnym i przy cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupić od AHS Properties

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel — omówię, które projekty AHS Properties warto teraz rozważyć, a które bym pominął.