Bonyan International Investment Group Holding

Eine Investmentgruppe mit Büros von Dubai bis in die Karibik, für die Immobilien nur eine Linie eines diversifizierten Geschäfts ist und nicht das einzige – sichtbar daran, wie breit ihr Portfolio über Emirate und Länder gestreut ist.

• Ein Käufer, der die finanzielle Diversifikation eines Bauträgers schätzt
• Bezugsfertiger Wohnraum in JLT mit jahrelanger Betriebshistorie
• Nichts für Käufer, die einen eng spezialisierten Wohnbauträger suchen
• Nichts für jeden, der auf eine einheitliche architektonische Handschrift im ganzen Unternehmen zählt

Das Unternehmen in Kürze

Einstieg in Immobilien

2002

Als Dubai-Bauträger registriert

Dezember 2007, Registrierungsnummer 257 beim Land Department

Büro-Geografie

alle Emirate der VAE sowie Jordanien, Katar, Oman, die Britischen Jungferninseln, die Bahamas, die Kaimaninseln und weitere Jurisdiktionen

Dubai Gate 2, JLT

übergeben 2017–2018 – 35–36 Geschosse, rund 440 Einheiten

Was für ein Bauträger das ist

Wer das ist – eine Investmentgruppe, kein Wohnbauträger im engeren Sinn

Bonyan International Investment Group Holding stieg nicht als spezialisierter Wohnbauträger in Immobilien ein, sondern als Teil eines breiteren Investmentgeschäfts, das Planung, Projektmanagement, Bau und Immobilienverwaltung über den gesamten Zyklus abdeckt – von der Entwicklung bis zur anschließenden Vermietung und Instandhaltung. Die formale Registrierung als Dubai-Bauträger folgte einige Jahre später und gab dem Unternehmen eine Registernummer beim Land Department und eine Präsenz auf dem lokalen Markt von mehr als zwei Jahrzehnten.

Diese Herkunft unterscheidet es von Bauträgern, für die Wohnbau das einzige Geschäft ist: Hier steht Immobilien innerhalb einer viel breiteren Investmentstruktur mit Büros in mehreren Ländern und auf mehreren Kontinenten, sodass Entscheidungen zu einzelnen Projekten im Kontext des gesamten Vermögensportfolios der Gruppe getroffen werden und nicht isoliert.

Gestreute Geografie – Zeichen eines Modells, nicht von Chaos

Das Unternehmen ist nicht nur in allen Emiraten der VAE präsent, sondern auch in Jordanien, Katar, Oman und mehreren Offshore-Jurisdiktionen, wie sie für internationale Holdingstrukturen typisch sind. Diese Geografie ist für den Wohnimmobilienmarkt Dubais ungewöhnlich, wo die meisten Bauträger lokale Unternehmen sind, die sich auf eine Stadt oder höchstens ein paar Emirate konzentrieren.

Für einen Käufer bedeutet das: Sie haben es nicht mit einer eng fokussierten Baufirma zu tun, sondern mit einem Teil einer viel größeren, rechtlich vielschichtigen Struktur. Das ist nicht per se schlecht – Größe und Diversifikation bedeuten meist Widerstandsfähigkeit gegenüber Schwankungen eines einzelnen lokalen Marktes –, verlangt aber mehr Sorgfalt dabei, welche Einheit innerhalb dieser Struktur tatsächlich die Verpflichtungen für ein bestimmtes Gebäude trägt.

Was in Dubai gebaut wurde – ein gemischt genutztes Portfolio in JLT

In Dubai hat das Unternehmen Wohn-, Gewerbe- und Hospitality-Projekte realisiert, darunter im Cluster Jumeirah Lake Towers, wo es zwei getrennte Türme unter dem gemeinsamen Namen Dubai Gate besitzt. Dieser gemischte Ansatz – Wohnen, Büros und Hospitality zugleich – passt zum breiteren Investmentcharakter der Gruppe und nicht zu einer rein auf Wohnen ausgerichteten Linie.

Als diese Türme übergeben wurden, war JLT bereits ein etablierter Geschäfts- und Wohncluster mit entwickelter Infrastruktur – Metrostation, Uferpromenade, Einzelhandel in den Erdgeschossen –, was das für aufstrebende Korridore typische Risiko für einen Käufer verringert: Auf das Viertel muss man nicht warten, es funktioniert bereits.

Wie es nach der Übergabe läuft – was eine lange Historie in JLT bedeutet

Die JLT-Gebäude des Unternehmens wurden vor so langer Zeit übergeben, dass sie eine eigene mehrjährige Betriebshistorie haben; Zustand der Fassade, Aufzugsbetrieb und Qualität der Verwaltung lassen sich also in der Praxis beurteilen und nicht anhand von Versprechen. Bei einem Turm dieses Alters ist das besonders wichtig: Salzluft und starke Nutzung beanspruchen die technischen Systeme härter als in den ersten Jahren nach der Übergabe.

Die diversifizierte Struktur der Gruppe bedeutet theoretisch eine stabilere Finanzierung der Verwaltungsgesellschaft – ein geringeres Risiko, dass die Service Charge die einzige Mittelquelle für die Instandhaltung ist. Das sollte man aber direkt am konkreten Gebäude prüfen, statt es wegen der Größe der Muttergruppe auf Treu und Glauben anzunehmen.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Welche juristische Person innerhalb der Bonyan-Struktur genau Vertragspartei Ihres Vertrags und Bauträger des konkreten Gebäudes ist – bei einer verzweigten Holdingstruktur ist das aus dem Projektnamen nicht immer ersichtlich. Der tatsächliche Zustand des konkreten Turms Jahre nach der Übergabe – Fassade, Aufzüge, Leistung der Verwaltungsgesellschaft, Verlauf der Service Charge.

Bei einem neuen oder noch im Bau befindlichen Projekt des Unternehmens: der Status des Escrow-Kontos und die Eintragung im aktuellen Bauträgerregister, unabhängig von der langjährigen Registrierungsnummer. Die Historie der registrierten Wiederverkäufe für das konkrete Gebäude – wie liquide es auf dem Sekundärmarkt in JLT ist.

Wie ich mit seinen Immobilien arbeite

Bei diesem Bauträger stelle ich dem Kunden stets klar, dass hinter dem Namen Bonyan eine diversifizierte Investmentgruppe steht und kein eng fokussierter Wohnbauträger – und erkläre, wie sich dadurch die Risikobalance verschiebt: Die finanzielle Widerstandsfähigkeit liegt über dem Marktdurchschnitt, die architektonische Handschrift ist aber weniger einheitlich als bei Bauträgern, die sich allein auf Wohnen konzentrieren.

Bei bereits übergebenen Gebäuden in JLT prüfe ich die tatsächliche Betriebshistorie – hier besonders nützlich, weil die Gebäude alt genug sind, um eine ehrliche Antwort zur Qualität der Instandhaltung zu geben. Bei neuen Projekten prüfe ich zusätzlich die konkrete Bauträgergesellschaft innerhalb der Gruppe und betrachte den allgemeinen Namen des Unternehmens nicht als ausreichende Beruhigung.

Die Präsenz des Unternehmens in Offshore-Jurisdiktionen wie den Britischen Jungferninseln, den Bahamas und den Kaimaninseln ist typisch für eine Gruppe, die ihren Vermögensbesitz über mehrere Holdinggesellschaften strukturiert – eine normale Praxis für eine Investmentgruppe dieser Größe, aber ein Käufer sollte separat klären, welche juristische Person innerhalb der Gruppenstruktur Bauträger und Vertragspartner seines konkreten Vertrags ist, statt sich auf den allgemeinen Namen Bonyan zu verlassen.

Häufige Fragen

Sollte ich bei Bonyan International Investment Group Holding direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Bauträger die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu Bonyan International Investment Group Holding ist also nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Bonyan International Investment Group Holding

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Bauträgers derzeit Sinn ergeben und an welchen ich vorbeigehen würde.