Bonyan International Investment Group Holding

Un gruppo di investimento con uffici da Dubai ai Caraibi, per il quale l’immobiliare è una linea di un’attività diversificata e non l’unica — come si vede da quanto sia sparso il suo portafoglio tra emirati e paesi.

• Un acquirente che apprezza la diversificazione finanziaria dello sviluppatore
• Abitazioni pronte a JLT con anni di storia operativa
• Non adatto a chi cerca uno sviluppatore residenziale a specializzazione ristretta
• Non adatto a chi conta su un’unica firma architettonica riconoscibile in tutta l’azienda

L’azienda in breve

Ingresso nell’immobiliare

2002

Registrazione come sviluppatore a Dubai

dicembre 2007, numero di registrazione 257 presso il Land Department

Geografia degli uffici

tutti gli emirati degli Emirati Arabi Uniti, più Giordania, Qatar, Oman, Isole Vergini Britanniche, Bahamas, Isole Cayman e altre giurisdizioni

Dubai Gate 2, JLT

consegnato nel 2017–2018 — 35–36 piani, circa 440 unità

Che tipo di sviluppatore è

Chi è — un gruppo di investimento, non uno sviluppatore residenziale in senso stretto

Bonyan International Investment Group Holding è entrata nell’immobiliare non come sviluppatore residenziale specializzato, ma come parte di un’attività di investimento più ampia che copre pianificazione, gestione dei progetti, costruzione e gestione degli immobili lungo l’intero ciclo — dallo sviluppo alla successiva locazione e manutenzione. La registrazione formale come sviluppatore a Dubai è arrivata qualche anno dopo, dando all’azienda un numero di registro del Land Department e oltre vent’anni di presenza sul mercato locale.

Questa origine la distingue dagli sviluppatori per i quali le abitazioni sono l’unica attività: qui l’immobiliare si inserisce in una struttura di investimento molto più ampia, con uffici in diversi paesi e continenti, il che significa che le decisioni sui singoli progetti vengono prese nel contesto del portafoglio complessivo del gruppo e non in isolamento.

Una geografia dispersa — il segno di un modello, non del caos

L’azienda è presente non solo in tutti gli emirati degli Emirati Arabi Uniti, ma anche in Giordania, Qatar, Oman e in diverse giurisdizioni offshore tipiche delle strutture holding internazionali. Una geografia insolita per il mercato immobiliare residenziale di Dubai, dove la maggior parte degli sviluppatori sono aziende locali concentrate su una sola città o, al massimo, su un paio di emirati.

Per un acquirente, questo significa che non si ha a che fare con un’impresa edile a specializzazione ristretta, ma con una parte di una struttura molto più grande e stratificata sul piano giuridico. Non è di per sé un male — dimensioni e diversificazione di solito significano resilienza alle oscillazioni di un singolo mercato locale — ma richiede maggiore attenzione su quale entità, all’interno di quella struttura, detenga davvero gli obblighi relativi a un edificio specifico.

Cosa è stato costruito a Dubai — un portafoglio misto a JLT

A Dubai l’azienda ha consegnato progetti residenziali, commerciali e alberghieri, anche nel cluster di Jumeirah Lake Towers, dove ha due torri distinte con il nome comune Dubai Gate. Questo approccio misto — abitazioni, uffici e ospitalità insieme — corrisponde alla natura di investimento più ampia del gruppo, più che a una natura strettamente residenziale.

Quando queste torri sono state consegnate, JLT era già un cluster commerciale e residenziale consolidato, con infrastrutture sviluppate — una stazione della metropolitana, il lungolago, negozi ai piani terra — il che riduce per l’acquirente il rischio tipico dei corridoi emergenti: il quartiere non va atteso, funziona già.

Come si vive dopo la consegna — cosa significa una lunga storia a JLT

Gli edifici dell’azienda a JLT sono stati consegnati abbastanza tempo fa da avere una propria storia operativa di diversi anni, il che significa che le condizioni della facciata, il funzionamento degli ascensori e la qualità della gestione si possono giudicare nella pratica, non sulla base di promesse. Per una torre di questa età conta in modo particolare: l’aria salmastra e l’uso intenso mettono alla prova i sistemi meccanici più duramente dei primi anni dopo la consegna.

La struttura diversificata del gruppo in teoria significa finanziamenti più stabili per la società di gestione — meno rischio che la service charge sia l’unica fonte di fondi per la manutenzione. Ma conviene verificarlo direttamente sull’edificio specifico, anziché darlo per scontato per le dimensioni del gruppo madre.

Cosa verificare prima di acquistare

Esattamente quale entità giuridica all’interno della struttura Bonyan è parte del vostro contratto e sviluppatore dell’edificio specifico — con una struttura holding ramificata non sempre è evidente dal nome del progetto. Le condizioni effettive della torre specifica a distanza di anni dalla consegna — facciata, ascensori, rendimento della società di gestione, storico della service charge.

Se state valutando un progetto nuovo o ancora in costruzione dell’azienda — lo stato del conto escrow e la registrazione nel registro corrente degli sviluppatori, a prescindere dal numero di registrazione di lunga data. Lo storico delle rivendite registrate per l’edificio specifico di interesse — quanto è liquido sul mercato secondario di JLT.

Come lavoro con i suoi immobili

Con questo sviluppatore chiarisco sempre al cliente che dietro il nome Bonyan c’è un gruppo di investimento diversificato, non uno sviluppatore residenziale a specializzazione ristretta — e spiego come questo sposti l’equilibrio del rischio: la resilienza finanziaria è superiore alla media del mercato, ma la firma architettonica è meno uniforme che tra gli sviluppatori concentrati solo sulle abitazioni.

Per gli edifici già consegnati a JLT verifico la storia operativa effettiva — particolarmente utile qui, perché gli edifici sono abbastanza vecchi da dare una risposta onesta sulla qualità della manutenzione. Per i nuovi progetti verifico separatamente l’entità sviluppatrice specifica all’interno del gruppo, e non considero il nome generico dell’azienda una garanzia sufficiente di per sé.

La presenza dell’azienda in giurisdizioni offshore come le Isole Vergini Britanniche, le Bahamas e le Isole Cayman è tipica di un gruppo che struttura la titolarità degli attivi attraverso diverse società holding — una prassi normale per un gruppo di investimento di queste dimensioni, ma l’acquirente deve confermare separatamente quale entità giuridica all’interno della struttura del gruppo sia lo sviluppatore e la controparte del suo contratto specifico, anziché affidarsi al nome generico Bonyan.

Domande frequenti

Conviene acquistare da Bonyan International Investment Group Holding direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la copre lo sviluppatore. Rivolgersi direttamente a Bonyan International Investment Group Holding non è quindi più economico, e la scelta si limita ai suoi progetti — non otterrete un confronto con gli edifici vicini né un giudizio franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Bonyan International Investment Group Holding

Dipende da cosa acquistate e perché. Inviatemi il vostro budget e lo scopo che deve soddisfare — vi dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso adesso e quali io lascerei perdere.