Daman Real Estate Capital Partners

Ein Entwickler mit Wurzeln im Asset Management statt im Bauwesen: Sein einziges großes Objekt ist Burj Daman, Zwillingstürme im DIFC, die das Hotel Rosewood Dubai, Büros und Wohnungen unter einem Dach vereinen.

1 Projekt dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Angebot der Objekte mit Preisnachlass – ähnliche Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Wohnungen unter dem Managementstandard eines Hotelbetreibers
• Investoren, die Liquidität im Zusammenhang mit einer Hotelmarke schätzen
• Das DIFC als Adresse im Finanzviertel
• Käufer, die verstehen, wie ein Mixed-Use-Gebäude tatsächlich funktioniert

Das Unternehmen im Überblick

Profil

Daman Real Estate Capital Partners Limited – ein Unternehmen mit Hintergrund im Asset Management und im Investmentgeschäft, nicht im Bauunternehmertum

Flaggschiff-Objekt

Burj Daman im DIFC – zwei verbundene Türme, 65 Stockwerke, entworfen von Perkins + Will

Bau

Baubeginn 2006, Fertigstellung und Übergabe 2014

Aufbau des Gebäudes

das Hotel Rosewood Dubai, 274 Wohnungen und Büroflächen der Klasse A unter einem Dach

Zertifizierung

LEED Gold

Portfolio

die Wohnungen im Burj Daman sind das einzige große Wohnobjekt des Unternehmens – einen eigenen Wohn-Masterplan gibt es nicht

Was für ein Entwickler das ist

Dem Wesen nach ein Investmentunternehmen, kein Bauunternehmer

Die Geschichte des Unternehmens ist nicht die einer Baufirma, die nach und nach zum Entwickler wurde, sondern die eines Teams mit Hintergrund in Kapital- und Vermögensverwaltung, das ein großes Projekt unter eigenem Namen realisiert hat. Das verändert die Entscheidungslogik: Eine solche Struktur denkt typischerweise in Objektrendite und Exit und nicht in dem jahrelangen Markenaufbau am Wohnungsmarkt, den Entwickler betreiben, die allein vom Wohnungsverkauf leben.

Für den Käufer bedeutet das praktisch, dass es keine Pipeline neuer Wohnprojekte gibt, die sich anhand früherer Übergaben beurteilen ließe. Es gibt ein abgeliefertes Ergebnis, Burj Daman, und daran lässt sich der Entwickler am besten messen: wie das Gebäude gebaut wurde, wie nah es am angekündigten Zeitplan blieb und wie es sich in den Jahren seit dem Bezug verhalten hat.

Ein gemischtes Gebäude, bei dem ein Hotel mitbestimmt

Der Turm vereint drei verschiedene Funktionen – eine internationale Luxushotelmarke, Büros und Wohnungen –, und das ist nicht nur eine architektonische Entscheidung, sondern eine Struktur, die das gesamte weitere Leben des Gebäudes prägt. In gemischt genutzten Gebäuden sind die Wohnungseigentümer nach Fläche meist in der Minderheit gegenüber den Büro- und Hotelanteilen, und das Stimmgewicht in der Eigentümergemeinschaft richtet sich in der Regel nach der Fläche, nicht nach der Zahl der Wohnungen.

Dem steht ein echter Vorteil gegenüber: Die Präsenz eines internationalen Hotelbetreibers im Gebäude bedeutet meist ein höheres Pflegeniveau der Gemeinschaftsbereiche als in einem gewöhnlichen Wohnturm – ein Hotel kann sich keine verwahrloste Lobby leisten, und der Wohnteil nutzt dieselbe Lobby und dieselbe Infrastruktur. Doch die Prioritäten des Eigentümers der Hotelflächen und die des Wohnungseigentümers stimmen nicht immer überein, und das sollte man vor dem Kauf verstehen, nicht danach.

Was die Verbindung zu Rosewood tatsächlich bringt

Wohnungen in einem Gebäude mit einer internationalen Hotelmarke in den unteren Etagen profitieren beim Wiederverkauf und bei der Vermietung oft von einem höheren Wiedererkennungswert: Die Adresse lässt sich leichter über den Namen des Hotels erklären als über einen Entwickler, den außerhalb des DIFC kaum jemand kennt. Das ist ein echter Vorteil gegenüber benachbarten Büro- und Wohntürmen im Finanzviertel ohne Hotelanker.

Dennoch sind die Wohnungen in einem solchen Turm gewöhnliche Wohneinheiten mit eigenem Eigentumstitel, getrennt vom Hotelbetrieb, und keine Hotelzimmer in einem Kurzzeitvermietungspool. Beides zu verwechseln, ist ein häufiger Fehler von Käufern, die „Rosewood“ neben einer Adresse hören und eine Teilnahme an einem Hospitality-Ertragsprogramm annehmen, das es in einem normalen Kaufvertrag unter Umständen gar nicht gibt.

Der Rahmen des Finanzviertels um das Geschäft

Das Gebäude liegt in einer Freizone mit eigenem Common-Law-Rechtssystem, eigenem Grundbuch und eigenen englischsprachigen Gerichten – die gesamte Transaktion läuft in diesem Rahmen ab und nicht im üblichen Verfahren des Dubai Land Department. Für einen Käufer aus der GUS ist das oft ein Vorteil: vertrautere Vertragsstrukturen, Streitigkeiten auf Englisch, berechenbare Registrierung.

Es ist aber auch ein echter Unterschied zum Festland von Dubai, und eine Rechtsberatung, die auf der üblichen Dubaier Praxis beruht, lässt sich nicht automatisch übertragen. Klären Sie für ein konkretes Objekt das anwendbare Recht und das Registrierungsverfahren beim Registrar der Zone selbst, statt sich auf Erfahrungen aus Geschäften andernorts in der Stadt zu verlassen.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Beginnen Sie mit der Kostenverteilungsformel zwischen dem Wohn-, dem Büro- und dem Hotelteil des Gebäudes sowie mit der Satzung der Eigentümergemeinschaft: Das ist das wichtigste Dokument bei einem Mixed-Use-Geschäft, denn es legt fest, welchen Anteil an gemeinsamen Anlagen, Sicherheit und Instandhaltung die Wohnungseigentümer tatsächlich tragen. Prüfen Sie danach die Entwicklung der Service Charge über die vergangenen Jahre und was gegebenenfalls Änderungen ausgelöst hat.

Klären Sie außerdem den Status der konkreten Einheit: eine gewöhnliche Wohnung mit Standardtitel oder eine Einheit, die in ein Hospitality-Managementprogramm eingebunden ist – die Bedingungen und die erwarteten Erträge unterscheiden sich grundlegend, und die beiden Fälle sollten nicht verwechselt werden.

Wie ich mit diesem Entwickler arbeite

Für dieses Gebäude ziehe ich immer die tatsächliche Historie der Service Charge und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre heran – da das Unternehmen kein zweites Projekt zum Vergleich hat, muss die Qualität des einen vorhandenen sorgfältig geprüft und nicht nach dem Eindruck der Lobby beurteilt werden. Zweitens kläre ich genau, was das Hotel nebenan für eine konkrete Einheit bedeutet: Zugang zu welchen Annehmlichkeiten, ein separater Eingang, wie Bewohner- und Gästeströme getrennt werden.

Drittens bewerte ich die Einheit im Vergleich zu anderen Mixed-Use-Gebäuden im DIFC und nicht zu gewöhnlichen Dubaier Wohntürmen – die Preislogik hier folgt dem Status des Finanzviertels und der Hotelmarke nebenan, nicht den typischen Kennzahlen des Wohnungsmarkts.

Wenn „Capital Partners“ im Namen eines Entwicklers steht, bedeutet das meist, dass das Geld hinter dem Projekt Investoren mit einem Exit-Horizont gehört und nicht einer Familie, die den Turm noch dreißig Jahre halten will. Entscheidungen folgen hier eher der Objektrendite als dem Markenerbe, und die Gewerbeflächen des Gebäudes – das Hotel, die Büros – können grundsätzlich im Block verkauft werden; ein neuer Großeigentümer verschiebt dann das Kräfteverhältnis in der Eigentümergemeinschaft. Für eine Wohnung in einem solchen Gebäude ist das an sich kein Risiko, aber ein Faktor, den man im Hinterkopf behalten sollte.

Häufige Fragen

Ist Daman Real Estate Capital Partners ein zuverlässiger Entwickler?

Übergeben: Die Wohnungen im Burj Daman sind das einzige große Wohnobjekt des Unternehmens – einen eigenen Wohn-Masterplan gibt es nicht. Ein Entwickler wird anhand des offenen Registers des Land Department geprüft und nicht anhand einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers unter RERA-Aufsicht auf dieses Konto und wird gegen geprüfte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut Daman Real Estate Capital Partners?

Oben auf dieser Seite: 1 Projekt von Daman Real Estate Capital Partners aus unserem Katalog, jeweils mit einem Pass zu Stockwerken, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Objekte im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich bei Daman Real Estate Capital Partners direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Maklerprovision, nicht der Käufer, ein direkter Gang zum Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur seine eigenen Projekte und wird Ihnen nicht sagen, dass dasselbe Objekt nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Daman Real Estate Capital Partners

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Daman Real Estate Capital Partners aktuell in Frage kommen und welche ich auslassen würde.