The Luxe Developers

Ein junges Unternehmen aus Ras Al Khaimah, das sein gesamtes Debütprojekt auf eine Wette gesetzt hat: Al Marjan Island als neue Ultraluxus-Adresse der VAE, gestartet noch vor der Eröffnung des ersten Casino-Resorts des Landes.

• Früher Einstieg in einen neuen Premiummarkt in RAK
• Sehr hohe Budgets
• Investoren, die an die Al-Marjan-These glauben
• Nichts für Käufer, die eine Bilanz bei Fertigstellungen sehen wollen

Das Unternehmen im Überblick

Mitgründer

Shubam Aggarwal und Siddharta Banerji

Projekt

Oceano auf Al Marjan Island — zwei Türme mit je 17 Stockwerken, 206 Residenzen

Rekord im Segment

zwei Top-Residenzen des Projekts — „The Celest“ und „The Stellar“ — wurden zusammen für mehr als AED 180 Millionen verkauft, die teuerste Wohnimmobilien-Transaktion, die im Emirat je registriert wurde

Was für ein Entwickler das ist

Was er ist und welche Wette dahintersteht

The Luxe Developers ist ein sehr junges Unternehmen, das sein bisher einziges Projekt mit einer klaren Wette auf ein Ereignis gestartet hat: die Eröffnung des ersten integrierten Casino-Resorts des Landes auf derselben Insel. Die Logik ist einfach — ein Resort dieser Größenordnung zieht in der Regel auch die Nachfrage nach Wohnraum nach sich, und der Entwickler hat sich entschieden, vorher einzusteigen, bevor das Resort eröffnet ist und Grundstücke und Preise bereits reagiert haben.

Im Kern ist das eine Venture-Strategie für einen Bauträger: Das gesamte Kapital und der gesamte Ruf des Unternehmens hängen an einer Insel und einer These. Erfüllt das Resort die erwartete Größenordnung an Besucher- und Investorenströmen, verschafft der frühe Einstieg dem Entwickler und seinen Käufern einen spürbaren Vorteil beim Einstiegspreis. Bleibt die These hinter dieser Größenordnung zurück, hat das Unternehmen noch kein diversifiziertes Portfolio, das die Enttäuschung abfedern würde.

Das Produkt: keine Kompromisse bei der Positionierung

Das Projekt des Unternehmens ist als klares Statement im Ultraluxus-Segment angelegt und nicht als vorsichtiger erster Schritt: private Aufzüge für jede Residenz, maßgefertigte Interieurs, Top-Residenzen, die bereits einen Preisrekord im Emirat aufgestellt haben. Für das Debütprojekt eines jungen Unternehmens ist das eine mutige Positionierung — Entwickler ohne Fertigstellungshistorie gehen üblicherweise vorsichtiger vor und beginnen von unten.

Diese Strategie funktioniert nur, wenn die Ausführung dem versprochenen Niveau vollständig entspricht: Im Ultraluxus verzeihen Käufer Mängel weit weniger als im Massensegment, gerade weil sie für makellose Details bezahlen. Für ein Unternehmen ohne frühere Projekte ist das beim ersten Versuch eine hohe Hürde, und ob es sie nimmt, zeigt erst die tatsächliche Übergabe, nicht Renderings und Pressemitteilungen.

RAK ist nicht Dubai: ein anderer Markt mit anderer Geschichte

Als Markt für ausländische Käufer ist Ras Al Khaimah um Jahrzehnte jünger als Dubai, und die Tiefe der Daten zu registrierten Verkäufen, der Preishistorie und der Liquidität auf dem Zweitmarkt ist deutlich geringer als in etablierten Vierteln Dubais. Das macht das Emirat nicht zu einem schlechteren Investitionsstandort, bedeutet aber, dass unabhängige Bewertungen und Liquiditätsprognosen auf einer viel dünneren Datenbasis beruhen.

Ein Rekordpreis für eine Top-Residenz ist eine Schlagzeile, keine Statistik: Ein einzelner Abschluss auf dem Höhepunkt der Nachfrage sagt nichts darüber aus, wie schnell oder zu welchem Preis die Standardwohnungen im selben Gebäude tatsächlich verkauft werden. Für die übrigen zweihundert Residenzen ist diese Frage weit wichtiger als der Rekord der Flaggschiff-Einheit.

Was bei diesem Entwickler konkret zu prüfen ist

Erstens: Ein Entwickler ohne zuvor fertiggestellte Projekte hat keine Bilanz, an der sich Termintreue oder Ausführungsqualität messen ließen. Die Prüfung verlagert sich daher vollständig auf den aktuellen Baufortschritt, das Escrow-Konto und die Kette der Auftragnehmer bei genau diesem Projekt statt auf den Gesamtruf des Unternehmens. Zweitens: Was der Resort-Bezug des Projekts nach dem Entwicklungsvertrag tatsächlich garantiert und was zu einem separaten Resort-Betreiber gehört und sich unabhängig vom Entwickler ändern könnte.

Drittens: ein realistisches Nachfragebild ohne den rekordbrechenden Einzelverkauf — wie viele Residenzen derselben Klasse zu gewöhnlichen, nicht zu Rekordpreisen verkauft wurden und wie das Verkaufstempo im gesamten Projekt aussieht, nicht nur bei den teuersten Einheiten.

Der Wiederverkaufsmarkt

Solange das Projekt nicht übergeben ist, kann man noch nicht von einem vollwertigen Wiederverkaufsmarkt sprechen — jede aktuelle Statistik ist ein Off-plan-Preis, keine marktbestätigte Miete und kein Wiederverkauf fertiggestellter Wohnungen. Der Kreis ultrareicher Käufer ist ohnehin schmal, und in einem für dieses Segment so neuen Markt wie RAK hat er sich noch nicht gefestigt: Planen Sie bis zum ersten echten Wiederverkauf einen längeren Zeithorizont ein als in reifen Vierteln Dubais.

Erfolg oder Misserfolg des benachbarten Resortprojekts wird in den kommenden Jahren die Liquidität dieser Immobilie unmittelbarer beeinflussen, als es bei Wohnimmobilien in Dubai üblich ist, wo sich die Nachfrage zugleich auf Tourismus, Zuzug und den lokalen Markt verteilt. Hier ist die gesamte These konzentriert, und das sollten Sie von Anfang an verstehen.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei dem Projekt dieses Unternehmens schaue ich zuerst auf den tatsächlichen Baufortschritt vor Ort statt auf Marketingmaterial — ohne Fertigstellungshistorie ist das der einzige objektive Indikator. Danach prüfe ich, wer der Generalunternehmer tatsächlich ist und welche Erfahrung er mit Projekten dieser Klasse hat, denn bei einem jungen Entwickler trägt der Auftragnehmer den Großteil des technischen Risikos des Projekts.

Zudem erkläre ich meinen Kunden gesondert den Unterschied zwischen einem Rekordpreis für eine Residenz und einem realistischen Einstiegspreis ins Projekt — das eine verkauft die Geschichte gut, das andere bestimmt die tatsächliche Rendite und Liquidität eines konkreten Kaufs.

Das Unternehmen hat ein Projekt und keine öffentliche Fertigstellungshistorie — sein gesamter Ruf als Entwickler entspricht heute dem Ruf einer einzigen, noch unfertigen Baustelle. Ein Rekordverkaufspreis für eine Residenz sagt etwas über die Nachfrage nach genau dieser Einheit aus, nichts darüber, wie das Unternehmen die übrigen zweihundert Wohnungen übergeben oder das Gebäude nach der Übergabe verwalten wird.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut The Luxe Developers?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Entwicklers, jeweils mit einem Gebäudepass: Stockwerke, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die zum Verkauf angebotenen Lots, sofern es welche gibt.

Sollte ich bei The Luxe Developers direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Bei Off-plan zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, daher spart der direkte Gang ins Verkaufsbüro nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur eigene Projekte und wird Ihnen nicht sagen, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei The Luxe Developers

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von The Luxe Developers sich derzeit lohnen und welche ich auslassen würde.