The Luxe Developers

Una giovane società di Ras Al Khaimah che ha puntato l'intero progetto d'esordio su una sola scommessa: Al Marjan Island come nuovo indirizzo ultra-lusso degli Emirati, lanciato prima dell'apertura del primo casino resort del Paese.

• Un ingresso anticipato in un nuovo mercato premium di RAK
• Budget molto elevati
• Investitori che credono nella tesi di Al Marjan
• Non adatto a chi cerca un developer con uno storico di consegne

L'azienda in breve

Cofondatori

Shubam Aggarwal e Siddharta Banerji

Progetto

Oceano su Al Marjan Island — due torri di 17 piani, 206 residenze

Record nel segmento

due residenze di fascia più alta del progetto — "The Celest" e "The Stellar" — vendute insieme per oltre AED 180 milioni, la transazione residenziale più costosa mai registrata nell'emirato

Che tipo di developer è

Cos'è e su che cosa scommette

The Luxe Developers è una società molto giovane che ha lanciato il suo unico progetto finora con una puntata chiara su un solo evento: l'apertura del primo casino resort integrato del Paese sulla stessa isola. La logica è lineare — un resort di quella portata di norma trascina con sé la domanda residenziale, e il developer ha scelto di entrare prima, quando il resort non è ancora aperto e terreni e prezzi non hanno ancora reagito.

In sostanza è una strategia da venture capital applicata a un developer: l'intero capitale e la reputazione della società poggiano su un'isola e una tesi. Se il resort manterrà le promesse in termini di flusso di visitatori e investitori, l'ingresso anticipato offre al developer e ai suoi acquirenti un vantaggio concreto sul prezzo d'entrata. Se la tesi non raggiungerà quella scala, la società non ha ancora un portafoglio diversificato che attutisca la delusione.

Il prodotto: nessun compromesso sul posizionamento

Il progetto della società nasce come dichiarazione esplicita nel segmento ultra-lusso, non come primo passo prudente: ascensori privati per ogni residenza, interni su misura, residenze di fascia più alta che hanno già stabilito un record di prezzo nell'emirato. Per il progetto d'esordio di una giovane società è un posizionamento audace — i developer senza storico di consegne di solito entrano nel mercato con più cautela, dal basso.

Questa strategia funziona solo se l'esecuzione corrisponde pienamente al livello promesso: nell'ultra-lusso gli acquirenti perdonano le carenze molto meno che nel segmento di massa, proprio perché pagano per un dettaglio impeccabile. Per una società senza progetti precedenti è un traguardo alto da raggiungere al primo tentativo, e lo si giudicherà solo dalla consegna effettiva, non dai render e dai comunicati stampa.

RAK non è Dubai: un mercato diverso, con una storia diversa

Come mercato per acquirenti stranieri, Ras Al Khaimah ha decenni in meno di Dubai, e la profondità dei dati sulle vendite registrate, dello storico dei prezzi e della liquidità del mercato secondario è sensibilmente inferiore rispetto ai distretti consolidati di Dubai. Questo non rende l'emirato un posto peggiore dove investire, ma significa che le valutazioni indipendenti e le previsioni di liquidità poggiano su dati molto più scarsi.

Un prezzo record su una singola residenza di fascia più alta è un titolo di giornale, non una statistica: una sola transazione al picco della domanda non dice nulla su quanto in fretta, e a quale prezzo, si venderanno gli appartamenti standard dello stesso edificio. Per le restanti duecento residenze questa domanda conta molto più del record dell'unità di punta.

Che cosa verificare in particolare con questo developer

Primo: un developer senza progetti già consegnati non ha uno storico su cui giudicare la disciplina dei tempi o la qualità di esecuzione, quindi la due diligence si sposta interamente sullo stato attuale dei lavori, sull'escrow account e sulla filiera degli appaltatori di questo specifico progetto, anziché sulla reputazione generale della società. Secondo: che cosa garantisce davvero, in base al contratto di sviluppo, lo status del progetto legato al resort, rispetto a ciò che appartiene a un operatore del resort distinto e potrebbe cambiare indipendentemente dal developer.

Terzo: un quadro realistico della domanda, depurato dalla singola vendita record — quante residenze di classe comparabile sono state vendute a prezzi ordinari, non record, e quale sia il ritmo di vendita sull'intero progetto, non solo sulle unità più costose.

Il mercato della rivendita

Con il progetto non ancora consegnato, è presto per parlare di un vero mercato di rivendita — ogni statistica attuale è un prezzo off-plan, non un affitto o una rivendita confermati dal mercato di abitazioni completate. Il bacino di acquirenti ultra-lusso è già stretto di suo e, in un mercato così nuovo per questo segmento come RAK, non si è ancora assestato: va messo in conto un orizzonte più lungo prima della prima vera rivendita rispetto ai distretti maturi di Dubai.

Il successo o il fallimento del vicino progetto del resort nei prossimi anni inciderà sulla liquidità di questo asset più direttamente di quanto accada di solito per le abitazioni di Dubai, dove la domanda è diversificata tra turismo, trasferimenti e mercato locale allo stesso tempo. Qui l'intera tesi è concentrata, ed è bene capirlo fin dall'inizio.

Come lavoro con i suoi immobili

Per il progetto di questa società guardo anzitutto lo stato reale dei lavori in cantiere, non i materiali di marketing — senza storico di consegne è l'unico indicatore oggettivo disponibile. Poi verifico chi sia davvero l'appaltatore principale e quale esperienza abbia con progetti di questa classe, perché per un developer giovane è l'appaltatore a portare la maggior parte del rischio tecnico del progetto.

E a parte spiego ai clienti la differenza tra un prezzo record su una residenza e un prezzo d'ingresso realistico nel progetto — il primo vende bene la storia, il secondo determina il rendimento e la liquidità effettivi di un acquisto concreto.

La società ha un solo progetto e nessuno storico pubblico di consegne — oggi tutta la sua reputazione di developer coincide con la reputazione di un solo cantiere ancora incompiuto. Un prezzo di vendita record su una residenza racconta la domanda per quella specifica unità, nulla su come la società consegnerà le restanti duecento unità o gestirà l'edificio dopo la consegna.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo The Luxe Developers?

Il nostro catalogo contiene 1 progetto di questo developer, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, mix di camere da letto. L'elenco è su questa pagina. Sotto ogni progetto trovate i lotti in vendita, dove ce ne sono.

Conviene acquistare da The Luxe Developers direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove — l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti e non vi dirà che lo stesso prodotto accanto costa meno o che questo progetto sta andando più in ritardo di quanto pubblicizzato. Per rivendita e cessione la commissione è il 2% standard più IVA.

Vale la pena acquistare da The Luxe Developers

La risposta dipende dallo scopo. Inviatemi budget e obiettivo — passerò in rassegna quali progetti di The Luxe Developers vale la pena considerare ora e quali eviterei.