National Bonds

Kein Developer im üblichen Sinne, sondern ein Spar- und Anlageinstitut – Immobilien sind nur eine von mehreren Anlageformen für das Geld der Einleger neben Sukuk und Geldmarktinstrumenten, und diese Logik prägt, wie seine wenigen Gebäude gebaut und betrieben werden.

• Käufer, die einen konservativen, nicht spekulativen Eigentümer schätzen
• Ein Gebäude, das zum Halten gebaut wurde und nicht zum schnellen Weiterverkauf
• Staatsnaher Rückhalt hinter dem Projekt
• Ein Einzelprodukt, keine Massenmarkt-Pipeline

Das Unternehmen in Kürze

Status

eine Spar- und Anlagegesellschaft, lizenziert und reguliert von der UAE Securities and Commodities Authority, tätig nach scharia-konformen Grundsätzen

Gegründet

2006, im Eigentum des Investitionsarms der Regierung von Dubai

Größe

mehr als eine Million Anleihegläubiger, verwaltetes Vermögen im zweistelligen Milliardenbereich in Dirham

Modell

Einlagen werden nach einer Gewinnbeteiligungsstruktur in Geldmarktinstrumenten, Sukuk und ertragbringenden Immobilien angelegt

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind und warum das kein gewöhnlicher Developer ist

Das Unternehmen ist ein Spar- und Anlageinstitut im Eigentum des Investitionsarms der Regierung von Dubai und kein Developer im herkömmlichen Sinne. Sein Kerngeschäft ist die Verwaltung von Einlagen nach einer Gewinnbeteiligungsstruktur, angelegt in Geldmarktinstrumenten, Sukuk und ertragbringenden Immobilien. Die Wohnungen, die es baut oder besitzt, sind Teil dieses Anlageportfolios und kein eigenständiges kommerzielles Produkt, das möglichst schnell und möglichst teuer verkauft werden soll.

Dieser Unterschied in der Motivation zeigt sich in der Praxis. Ein herkömmlicher Developer verdient am Verkauf von Einheiten und will, dass das Projekt schnell umgeschlagen wird. Ein institutioneller Immobilieninvestor verdient an stabilen langfristigen Erträgen aus dem Objekt, und das ordnet die Prioritäten neu – hin zu Bauqualität und Verwaltbarkeit nach der Übergabe statt zu schnellem Ausverkauf.

Wie diese Logik in den Gebäuden sichtbar wird

Gebäude, die mit diesem Unternehmen verbunden sind, werden im Hinblick auf langfristiges Eigentum gebaut und nicht für den schnellen Weiterverkauf durch den Developer. Das bedeutet einen konservativeren Ansatz bei der Ausstattung: weniger Entscheidungen für ein auffälliges Rendering und mehr Aufmerksamkeit für die Gebäudesysteme, die über Jahre die Betriebskosten bestimmen – denn genau diese treiben die Rendite, die ein langfristig haltender Eigentümer anstrebt.

Die Kehrseite derselben Logik ist weniger Lärm und weniger aggressives Marketing rund um die Gebäude. Das Unternehmen buhlt nicht mit auffälligen Launches um die Aufmerksamkeit der Käufer und jagt keiner Markenbekanntheit nach wie Developer, die von Verkäufen neuer Phasen leben. Für Käufer heißt das: Die Entscheidung sollte auf dem Gebäude und seiner Lage beruhen und nicht auf der Anziehungskraft der Marke.

Was sie tatsächlich gebaut haben

Das Portfolio ist klein, liegt aber an prominenten Standorten: ein Hochhaus in Dubai Marina, das vor Jahren übergeben und bezogen wurde, und ein neueres Mid-Rise-Projekt in Dubai Hills Estate, ausgerichtet auf Familienwohnen in der Nähe von Park und Golfplatz. Das ist keine Serie nahezu identischer Blöcke, sondern es sind Einzelgebäude, jeweils auf Lage und Zielgruppe zugeschnitten.

Dieser Ansatz folgt unmittelbar aus dem Anlage- und nicht Entwicklungscharakter des Unternehmens: Statt ein erfolgreiches Produkt über die ganze Stadt zu skalieren, wählt es bestimmte Grundstücke, die es für gute langfristige Anlagen hält, und baut für jedes eine maßgeschneiderte Antwort.

Das Leben nach der Übergabe

Der seit Langem bestehende Turm in der Marina hat über Jahre der Nutzung eine eigene Bilanz aufgebaut – eine echte Betriebshistorie und nicht nur die Renderings eines Verkäufers. Das erlaubt Käufern auf dem Zweitmarkt, Fakten statt Versprechen zu beurteilen: wie die Gemeinschaftsflächen tatsächlich gealtert sind, wie die Aufzüge durchhalten, wie diszipliniert die Service Charge eingezogen wurde.

Das neuere Projekt in Dubai Hills Estate hat noch keine solche Historie, und hier wägt ein Käufer eine Rechnung ab und keine Bilanz: Ein institutioneller Eigentümer, der auf stabile langfristige Erträge zielt, sollte der Qualität der Verwaltung nach der Übergabe grundsätzlich mehr Aufmerksamkeit widmen als ein Developer, für den das Gebäude nur ein weiteres abgeschlossenes Geschäft ist.

Wiederverkaufsmarkt und Liquidität

Der Turm in der Marina hat eine tiefe Transaktionshistorie – eine prestigeträchtige, stark nachgefragte Lage mit ständigem Umschlag, die Bewertung und Wiederverkauf unkompliziert macht: Es gibt genug Vergleichsverkäufe, um den realen Marktpreis zu kennen, statt ihn am Angebotspreis zu erraten.

Das neue Projekt in Dubai Hills Estate hat noch keine eigene Wiederverkaufshistorie, und seine Liquidität wird weitgehend dem Ruf der Lage selbst folgen – und Dubai Hills Estate hat sich in den vergangenen Jahren als eines der gefragtesten Familienviertel der Stadt etabliert, was das Risiko eines illiquiden Objekts innerhalb seiner Grenzen senkt.

Für wen es passt und für wen nicht

Diese Art von Developer passt zu Käufern, die eine konservative, erprobte Eigentümerlogik über einen lauten Namen an der Fassade stellen und einen maßgeschneiderten Ansatz höher bewerten als den Fließbandmaßstab der großen Developer. Die Staatsnähe des Mutterinstituts gibt zusätzliche Sicherheit für Käufer, die jungen Privatunternehmen ohne lange Erfolgsbilanz misstrauen.

Es passt nicht zu Käufern, die eine große Auswahl innerhalb einer Marke, häufige neue Launches oder die aggressiven Zahlungspläne suchen, mit denen Developer konkurrieren, die von Verkäufen künftiger Phasen leben – nichts davon gibt es hier, und nach der Natur des Unternehmens wird es das auch nicht geben.

Immobilien sind nicht das Kerngeschäft dieses Unternehmens – sie sind ein Instrument, die Ersparnisse der Einleger anzulegen –, erwarten Sie also nicht das Launch-Tempo oder die Marketingmaschine eines großen Developers: Es hat wenige Projekte, und jedes ist eher eine Einzelentscheidung als ein Schritt auf einem Fließband. Bestätigen Sie vor dem Kauf den genauen rechtlichen Namen des Developers in Ihrem konkreten Vertrag: Institutionelle Investoren halten Immobilien oft über eine eigene Projektgesellschaft, die sich vom Namen des Mutterunternehmens unterscheiden kann.

Häufige Fragen

Ist National Bonds ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2006, im Eigentum des Investitionsarms der Regierung von Dubai. Ein Developer wird am offenen Register des Land Department geprüft und nicht an der Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter RERA-Aufsicht und wird gegen geprüfte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut National Bonds?

Oben auf dieser Seite: 2 Projekte von National Bonds aus unserem Katalog, jeweils mit Pass zu Stockwerken, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Viertel mit den meisten Objekten sind unter „Wo gebaut wird“ zusammengefasst. Objekte im Verkauf stehen, wenn es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Soll ich direkt bei National Bonds kaufen oder über einen Makler?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Developer trägt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu National Bonds ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei National Bonds

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von National Bonds jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.