National Bonds

Non un developer in senso stretto ma un istituto di risparmio e investimento: l’immobiliare è solo uno dei modi in cui impiega il denaro dei risparmiatori, accanto a sukuk e strumenti del mercato monetario, e questa logica determina come vengono costruiti e gestiti i suoi pochi edifici.

• Acquirenti che apprezzano un proprietario prudente e non speculativo
• Un edificio costruito per essere tenuto, non rivenduto in fretta
• Il sostegno di un soggetto legato al governo dietro il progetto
• Un prodotto unico, non una pipeline di massa

L’azienda in breve

Status

una società di risparmio e investimento, autorizzata e regolamentata dalla UAE Securities and Commodities Authority, che opera secondo principi conformi alla Sharia

Fondazione

2006, di proprietà del braccio d’investimento del governo di Dubai

Dimensioni

più di un milione di titolari di obbligazioni, con attivi in gestione nell’ordine di decine di miliardi di dirham

Modello

i fondi dei risparmiatori sono investiti con una struttura di partecipazione agli utili in strumenti del mercato monetario, sukuk e immobili che generano reddito

Che tipo di developer è

Chi sono e perché non è un developer ordinario

L’azienda è un istituto di risparmio e investimento di proprietà del braccio d’investimento del governo di Dubai, non un developer in senso convenzionale. Il suo core business è la gestione del denaro dei risparmiatori con una struttura di partecipazione agli utili, impiegato in strumenti del mercato monetario, sukuk e immobili che generano reddito. Le abitazioni che costruisce o possiede fanno parte di quel portafoglio d’investimento, non sono un prodotto commerciale autonomo da vendere il più in fretta e al prezzo più alto possibile.

Questa differenza di motivazione si vede nella pratica. Un developer convenzionale guadagna vendendo unità e vuole che il progetto giri in fretta. Un investitore immobiliare istituzionale guadagna da un reddito stabile e di lungo periodo dell’asset, e questo riordina le priorità: verso la qualità costruttiva e la gestibilità dopo la consegna, anziché verso una vendita rapida di tutto.

Come questa logica si riflette negli edifici

Gli edifici legati a questa azienda sono costruiti pensando a una proprietà di lungo periodo, non a una rapida rivendita da parte del developer. Significa un approccio più prudente alle specifiche: meno decisioni prese per un render di effetto e più attenzione agli impianti che determinano per anni i costi di gestione, perché sono proprio questi a guidare il rendimento inseguito da un proprietario che intende tenere l’immobile a lungo.

Il rovescio della stessa logica è meno rumore e un marketing meno aggressivo attorno agli edifici. L’azienda non compete per l’attenzione degli acquirenti con lanci appariscenti né insegue la notorietà del marchio come i developer che vivono delle vendite di nuove fasi. Per l’acquirente significa che la decisione deve poggiare sull’edificio e sulla sua posizione, non sull’attrattiva del marchio.

Cosa hanno effettivamente costruito

Il portafoglio è piccolo ma si trova in località di prestigio: una torre alta a Dubai Marina, consegnata e abitata da anni, e un progetto più recente di media altezza a Dubai Hills Estate, pensato per la vita familiare vicino al parco e al campo da golf. Non è una serie di blocchi quasi identici ma una successione di edifici unici, ciascuno adatto alla propria località e al proprio pubblico.

Questo approccio deriva direttamente dalla natura d’investimento, e non di sviluppo, dell’azienda: invece di replicare in tutta la città un solo prodotto di successo, sceglie lotti specifici che ritiene buone proprietà di lungo periodo e costruisce per ciascuno una risposta su misura.

La vita dopo la consegna

La torre della Marina, presente da tempo, ha costruito nel corso degli anni di utilizzo il proprio storico: una vera storia di gestione, non soltanto i render di un venditore. Questo permette a chi compra in rivendita di giudicare i fatti anziché le promesse: come sono realmente invecchiate le aree comuni, come reggono gli ascensori, quanto è stata rigorosa la riscossione delle spese condominiali.

Il progetto più recente a Dubai Hills Estate non ha ancora uno storico simile e qui l’acquirente valuta un calcolo e non un dato di fatto: un proprietario istituzionale concentrato su un reddito stabile di lungo periodo dovrebbe, in linea di principio, prestare maggiore attenzione alla qualità della gestione dopo la consegna rispetto a un developer per il quale l’edificio è semplicemente un altro affare chiuso.

Mercato della rivendita e liquidità

La torre della Marina ha un profondo storico di transazioni: una località prestigiosa e molto richiesta, con un ricambio costante che rende semplici valutazione e rivendita. Ci sono abbastanza vendite comparabili per conoscere il vero prezzo di mercato anziché indovinarlo da quello richiesto.

Il nuovo progetto a Dubai Hills Estate non ha ancora una propria storia di rivendite e la sua liquidità seguirà in gran parte la reputazione della località stessa. Negli ultimi anni Dubai Hills Estate si è affermata come uno dei distretti familiari più ricercati della città, il che riduce il rischio di un asset illiquido al suo interno.

A chi è adatto e a chi no

Questo tipo di developer è adatto all’acquirente che apprezza una logica di proprietà prudente e collaudata più di un nome altisonante sulla facciata, e che valuta un approccio su misura più della scala da catena di montaggio dei grandi developer. Il legame governativo con l’istituto capogruppo dà maggiore tranquillità a chi diffida delle giovani società private senza un lungo storico.

Non è adatto a chi cerca un’ampia scelta all’interno di un solo marchio, lanci nuovi frequenti o i piani di pagamento aggressivi su cui competono i developer che vivono delle vendite delle fasi future: qui nulla di tutto ciò esiste e, per la natura stessa dell’azienda, non esisterà.

L’immobiliare non è il core business di questa azienda, ma uno strumento per investire i risparmi dei depositanti: non ci si aspetti quindi il ritmo di lanci né la macchina di marketing di un grande developer. Ha pochi progetti e ciascuno è più vicino a una decisione isolata che a un passo di una catena di montaggio. Prima di acquistare, verifichi la denominazione legale esatta del developer nel Suo contratto specifico: gli investitori istituzionali spesso detengono gli immobili tramite una società di progetto separata, che può avere un nome diverso da quello della capogruppo.

Domande frequenti

National Bonds è un developer affidabile?

Fondazione: 2006, di proprietà del braccio d’investimento del governo di Dubai. Un developer si verifica nel registro pubblico del Land Department e non sulla brochure: vi figurano lo stato della licenza, l’avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell’off-plan il denaro dell’acquirente confluisce su quel conto sotto la supervisione della RERA e viene svincolato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell’analisi qui sopra.

Quali progetti sta realizzando National Bonds?

Qui sopra in questa pagina: 2 progetti di National Bonds dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere. I distretti con il maggior numero dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruisce». I lotti in vendita, quando ce ne sono, si trovano subito sotto il progetto.

Conviene comprare da National Bonds direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker è a carico del developer. Rivolgersi direttamente a National Bonds non costa quindi di meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da National Bonds

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le indicherò quali progetti di National Bonds vale la pena considerare ora e quali eviterei.