Scope Investment

Der Developer eines einzigen hohen Turms auf dem letzten verfügbaren Grundstück am Wasser in Dubai Marina — das höchste Wohngebäude des Viertels, sieben Jahre im Bau und erst seit Kurzem jenseits des Baurisikos.

• Ein fast neues Gebäude ohne Off-plan-Risiko
• Ein Investor, der die erste Wiederverkaufswelle nutzen kann
• Marina-Wasserlage ohne den Preisaufschlag eines ganz neuen Projekts
• Nichts für Verkäufer, die in diesem Stadium bereits eine Einheit halten

Das Unternehmen in Kürze

Projekt

Stella Maris Tower — das einzige bekannte Wohnprojekt des Unternehmens

Eckdaten

53 Stockwerke, 313 Einheiten laut Projektakte — das höchste Wohngebäude in Dubai Marina

Bau

Baubeginn 2015, Fertigstellung 2022 — rund sieben Jahre von Baubeginn bis Übergabe

Lage

eines der letzten verfügbaren Grundstücke am Wasser in Dubai Marina

Was für ein Developer das ist

Wer das ist und warum es nur ein Projekt gibt

Scope Investment ist dem Markt für ein einziges Objekt bekannt — den Stella Maris Tower, das höchste Wohngebäude in Dubai Marina, das eines der letzten verfügbaren Grundstücke an der Wasserfront des Viertels einnimmt. Das Fehlen eines zweiten Projekts bedeutet nicht zwangsläufig Unerfahrenheit: Das letzte freie Grundstück im am dichtesten bebauten Viertel Dubais zu sichern, ist für sich genommen keine Kleinigkeit, und ein Bau dieser Größenordnung zog sich über sieben Jahre, was für ein kleines Unternehmen einer vollständigen Schule in dieser Disziplin gleichkommt.

Einen solchen Developer nach einer Portfolio-Bilanz zu beurteilen, ist mangels Daten sinnlos. Die nützlichere Frage ist eine andere: Wie hat sich das eine Gebäude, das er tatsächlich gebaut hat, einige Jahre nach der Übergabe geschlagen — und hier haben Käufer bereits einen Anhaltspunkt, anders als bei einem Off-plan-Kauf ohne Historie.

Das Gebäude hat das Baurisiko hinter sich

Der Turm ist übergeben und bewohnt, womit das Baurisiko entfällt, das jeder Off-plan-Kauf trägt — es gibt keine offene Frage, ob und wann der Developer fertig wird. An die Stelle einer Verkaufsprognose tritt eine reale mehrjährige Vermietungshistorie, und an die Stelle einer prognostizierten Nebenkostenabrechnung ein Wert, der sich bereits in der Praxis bewährt und nach dem ersten Betriebsjahr angepasst wurde.

Typische Mängel eines frisch übergebenen Gebäudes sollten inzwischen weitgehend behoben sein. Fragen Sie die Hausverwaltung, welche Mängel bei vielen Einheiten gleichzeitig wiederkehrten — ein wiederkehrendes Problem spricht für die Qualität des Baus selbst, nicht für eine unglückliche Einzeleinheit. Ein Teil der strukturellen Gewährleistung des Developers kann noch gelten — klären Sie genau, was bei einem Gebäude dieses Alters abgedeckt ist.

Die erste Wiederverkaufswelle und wie man sie erkennt

Die meisten Off-plan-Käufer in einem Turm in Dubai sind Investoren, und ein spürbarer Teil plant, in den ersten Jahren nach der Übergabe zu verkaufen. Das erzeugt eine vorhersehbare Welle: Mehrere Einheiten kommen gleichzeitig auf den Markt, oft im selben Quartal, konkurrieren miteinander, und Verkäufer unter Zeitdruck akzeptieren weniger. Die Preise in einem konkreten Gebäude können nachgeben, selbst wenn das Viertel insgesamt stabil bleibt oder steigt.

Die Welle zu erkennen ist einfach: Zählen Sie die aktuellen Angebote im Stella Maris Tower selbst und vergleichen Sie sie mit einem gleich alten Gebäude in der Nähe. Eine ungewöhnliche Angebotskonzentration ist das Signal. Sobald die spekulativen Eigentümer ausgestiegen sind, dünnen die Angebote aus und die Preise normalisieren sich — und in diesem Fenster lässt sich mit einem motivierten Verkäufer in einem fast neuen Gebäude verhandeln.

Was der Status als höchstes Gebäude bringt

Das höchste Wohngebäude in Dubai Marina zu sein, bedeutet eine freie Aussicht aus den oberen Stockwerken, die Neubauten in der Nähe kaum verbauen können — Grundstücke dieser Größe an der Wasserfront des Viertels sind praktisch aufgebraucht. Das ist ein struktureller, kein vorübergehender Vorteil, und er gilt unabhängig davon, was weiter landeinwärts gebaut wird.

Die Kehrseite der Höhe ist die Abhängigkeit von zuverlässig funktionierenden Aufzügen und höhere Betriebskosten als bei einem niedrigen Nachbarn: Pumpen, Kühlung, Fassadenzugang und Brandschutzsysteme kosten in dieser Höhe pro Quadratfuß mehr, und das ist dauerhaft in der Nebenkostenabrechnung enthalten.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Die Zahl der aktuellen Angebote im Turm im Vergleich zu einem ähnlichen Nachbargebäude — die gesamte Idee der Wiederverkaufswelle steckt in dieser einen Zahl. Die tatsächlichen Transaktionspreise im Gebäude aus dem offenen Register des Land Department und ihre Entwicklung in den letzten Jahren. Die Nebenkosten in den ersten Betriebsjahren und wo sie sich eingependelt haben, dazu der Beitragssatz zur Rücklage — ein im Verhältnis zu seinem Alter noch junges Gebäude sollte aktiv Rücklagen aufbauen.

Die Mietpreise im Gebäude und das Verhältnis von Langzeit- zu Kurzzeitvermietung, die Parkplätze und das, was für eventuell verbleibende Nachbargrundstücke geplant ist — wobei dieser Abschnitt der Marina-Wasserfront inzwischen fast vollständig bebaut ist.

Wie ich mit diesem Objekt arbeite

Ich beginne damit, die aktuellen Angebote im Turm selbst zu zählen und mit gleich alten Nachbargebäuden zu vergleichen — der schnellste Weg zu erkennen, ob sich das Gebäude mitten in der ersten Wiederverkaufswelle befindet oder bereits darüber hinaus ist. Danach hole ich aus dem offenen Register die registrierten Transaktionen der letzten zwei bis drei Jahre ein, um tatsächlich abgeschlossene Preise zu sehen statt Angebotspreise.

Zusätzlich lasse ich mir von der Hausverwaltung die Nebenkosten der vergangenen Jahre und wiederkehrende, von Bewohnern gemeldete Mängel bestätigen — bei einem Gebäude jenseits des Baurisikos sagt das mehr aus als jede Präsentation. Für einen Kunden, der in diesem Stadium bereits eine Einheit im Gebäude besitzt, gehe ich gesondert durch, an wen genau er verkaufen würde und zu welchen Bedingungen.

Es gibt kein zweites Projekt, auf dem sich eine Developer-Bilanz aufbauen ließe — nur den einen Turm. Das Gebäude selbst ist das, worauf man schauen sollte: die Konzentration der aktuellen Angebote, die tatsächlichen Transaktionspreise der letzten Jahre und wie sich die Nebenkosten nach den ersten Betriebsjahren eingependelt haben.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Scope Investment?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Scope Investment, jeweils mit Gebäudepass — Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerzahlen. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo gebaut wird“ zeigt die Viertel mit den meisten seiner Objekte. Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Scope Investment direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Developer die Provision des Maklers, nicht der Käufer, ein direkter Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Developers zeigt nur eigene Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Scope Investment

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Scope Investment derzeit infrage kommen und welche ich auslassen würde.