Scope Investment

Il developer di un'unica torre alta sull'ultimo lotto sul lungomare di Dubai Marina ancora disponibile: l'edificio residenziale più alto del quartiere, sette anni di costruzione, e solo da poco fuori dal rischio di cantiere.

• Un edificio quasi nuovo, senza rischio off-plan
• Un investitore in grado di cogliere la prima ondata di rivendite
• Il lungomare di Marina senza il prezzo di un progetto nuovissimo
• Non adatto a un venditore che possiede già un'unità in questa fase

L'azienda in breve

Progetto

Stella Maris Tower: l'unico progetto residenziale noto dell'azienda

Caratteristiche

53 piani, 313 unità, secondo la scheda del progetto: l'edificio residenziale più alto di Dubai Marina

Costruzione

avviata nel 2015, completata nel 2022: circa sette anni dall'inizio alla consegna

Posizione

uno degli ultimi lotti sul lungomare ancora disponibili a Dubai Marina

Che tipo di developer è

Chi è, e perché c'è un solo progetto

Scope Investment è nota al mercato per un unico asset: Stella Maris Tower, l'edificio residenziale più alto di Dubai Marina, che occupa uno degli ultimi lotti disponibili sul lungomare del quartiere. L'assenza di un secondo progetto non significa necessariamente inesperienza: assicurarsi l'ultimo lotto libero nel quartiere più densamente edificato di Dubai è già di per sé un'impresa, e la costruzione su questa scala si è estesa su sette anni, il che per una piccola azienda equivale a una formazione completa nella disciplina.

Giudicare un developer come questo in base al track record del portafoglio non ha senso, data la mancanza di dati. La domanda più utile è un'altra: come si è comportato, a diversi anni dalla consegna, l'unico edificio che ha costruito? E qui l'acquirente ha già qualcosa a cui appoggiarsi, a differenza di un acquisto off-plan senza storia.

L'edificio è fuori dal rischio di cantiere

La torre è consegnata e abitata, il che elimina il rischio di costruzione insito in ogni acquisto off-plan: non c'è alcuna questione aperta su se o quando il developer finirà. Al posto di una previsione di vendita c'è un reale storico di locazione pluriennale, e al posto di una spesa condominiale prevista c'è una cifra già verificata nella pratica e corretta dopo il primo anno di esercizio.

I difetti tipici di un edificio appena consegnato dovrebbero ormai essere in gran parte risolti. Vale la pena chiedere alla società di gestione quali difetti si sono ripetuti in molte unità contemporaneamente: un problema ricorrente dice qualcosa sulla qualità della costruzione stessa, non su una singola unità sfortunata. Parte della garanzia strutturale del developer potrebbe essere ancora valida: conviene verificare che cosa copra esattamente per un edificio di quest'età.

La prima ondata di rivendite e come riconoscerla

La maggior parte degli acquirenti off-plan in una torre di Dubai sono investitori, e una quota rilevante prevede di vendere nei primi anni dopo la consegna. Ne risulta un'ondata prevedibile: diverse unità arrivano sul mercato contemporaneamente, spesso nello stesso trimestre, si fanno concorrenza tra loro, e i venditori con una scadenza accettano meno. I prezzi in un singolo edificio possono ammorbidirsi anche quando il quartiere nel suo insieme tiene o sale.

Riconoscere l'ondata è semplice: contare gli annunci attuali nella stessa Stella Maris Tower e confrontarli con un edificio di età simile nelle vicinanze. Una concentrazione insolita dell'offerta è il segnale. Una volta usciti i proprietari speculativi, gli annunci si diradano e i prezzi si normalizzano: ed è in quella finestra che si può negoziare con un venditore motivato in un edificio quasi nuovo.

Che cosa offre lo status di edificio più alto

Essere l'edificio residenziale più alto di Dubai Marina significa una vista aperta dai piani alti che le nuove costruzioni vicine difficilmente potranno ostruire: i lotti di questa dimensione sul lungomare del quartiere sono di fatto esauriti. È un vantaggio strutturale, non temporaneo, e resta valido indipendentemente da ciò che verrà costruito più all'interno.

Il rovescio dell'altezza è la dipendenza dal funzionamento affidabile degli ascensori e costi di gestione più alti rispetto a un vicino basso: pompe, raffrescamento, accesso alla facciata e impianti antincendio costano di più per piede quadrato a questa altezza, e ciò è incorporato in modo permanente nelle spese condominiali.

Che cosa verificare prima di acquistare

Il numero di annunci attuali nella torre rispetto a un edificio vicino comparabile: l'intera idea dell'ondata di rivendite sta in questa sola cifra. I prezzi effettivi delle transazioni nell'edificio dal registro aperto del Land Department e il loro andamento negli ultimi due anni. Le spese condominiali nei primi anni di esercizio e il livello su cui si sono assestate, più l'importo del contributo al fondo di riserva: un edificio ancora giovane per la sua età dovrebbe accumulare riserve attivamente.

I canoni di locazione nell'edificio e la ripartizione tra affitto a lungo termine e short-let, i parcheggi e ciò che è previsto per gli eventuali lotti vicini rimasti, anche se questo tratto del lungomare di Marina è ormai quasi interamente edificato.

Come lavoro con questo immobile

Parto contando gli annunci attuali nella torre stessa e confrontandoli con edifici vicini di età simile: il modo più rapido per capire se l'edificio è dentro una prima ondata di rivendite o l'ha già superata. Poi estraggo dal registro aperto le transazioni registrate negli ultimi due-tre anni, per vedere i prezzi effettivamente chiusi anziché quelli richiesti.

Verifico separatamente con la società di gestione le spese condominiali degli ultimi anni e gli eventuali difetti ricorrenti segnalati dai residenti: per un edificio fuori dal rischio di cantiere, questo dice più di qualsiasi presentazione. Per un cliente che possiede già un'unità nell'edificio in questa fase, esamino a parte a chi esattamente venderebbe e a quali condizioni.

Non esiste un secondo progetto su cui costruire uno storico di sviluppo, ma solo la singola torre. È l'edificio stesso che bisogna osservare: la concentrazione degli annunci attuali, i prezzi effettivi delle transazioni degli ultimi due anni e come si sono assestate le spese condominiali dopo i primi anni di esercizio.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo Scope Investment?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Scope Investment, con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione delle camere da letto. È elencato qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Scope Investment direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti e non Le dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto procede più tardi di quanto annunciato. Sul secondario e nelle cessioni la commissione è quella standard del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Scope Investment

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le dirò quali progetti di Scope Investment vale la pena considerare ora e quali eviterei.