Renditerechner (Excel)

Nehmen Sie die Jahresmiete, ziehen Sie die jährlichen Kosten ab – Service Charge, Nebenkosten, Versicherung, Instandhaltung –, teilen Sie durch alles, was Sie investiert haben, und multiplizieren Sie mit hundert. Die Investition ist nicht nur der Preis der Einheit: Die Gebühr des Land Department von 4 %, jeder Ausbau und die Möbel gehören dazu. Ein Rechenbeispiel: Ein Apartment für $1 000 000, vermietet für $75 000 im Jahr bei $5 000 Kosten, bringt netto $70 000 auf rund $1 050 000 Investition, das sind 6,7 %.

Verkaufspreis abzüglich allem, was Sie hineingesteckt haben, geteilt durch das Eingesetzte, mal hundert. Dasselbe Apartment, gekauft für $1 000 000 und verkauft für $1 200 000: Investiert sind $1 000 000 plus die Gebühr von 4 % ($40 000), die Service Charge ($4 000) und $10 000 für Arbeiten – insgesamt $1 054 000. Gewinn $146 000, Rendite 13,9 %. Die Differenz zu „es ist um 20 % gestiegen“ sind genau die Kosten, die niemand mitzählt.

Der Maßstab ist einfach, denn ein Anleger vergleicht Immobilien mit dem Aktienmarkt: 8–10 % pro Jahr gelten als gut. Bei Apartments in unspektakulären Vierteln Dubais sind realistisch 6–9 % brutto erreichbar. Alles, was ohne Flipping oder Renovierung mehr als fünfzehn Prozent verspricht, sollte von Hand nachgerechnet werden – meist fehlen im Modell entweder Leerstandszeiten, oder eine einzelne Hochsaisonmiete wurde auf das Jahr hochgerechnet.

Zuerst die Strategie: halten zum Kapitalerhalt, vermieten mit typischen 5–10 % pro Jahr oder Flippen, wo die Prozentsätze höher sind – und der Aufwand ebenfalls. Dann die Lage – im ersten Quartal 2024 lagen die höchsten Apartmentrenditen nicht im Zentrum, sondern in Vororten und familienorientierten Vierteln: Dubai Silicon Oasis mit etwa 9,3 %, JVC mit etwa 8,6 %. Dann die Größe: Ein Studio im selben Gebäude bringt meist einen bis anderthalb Prozentpunkte mehr als eine Dreizimmerwohnung. Und schließlich der Zahlungsplan.

Weil der Nenner schrumpft. Kauf für eine Million, Verkauf bei Fertigstellung für 1,3 Millionen: Bei einem Standardplan sind $300 000 Gewinn auf eine Million Investition 30 %. Bei einem Plan, in dem Sie bis zur Übergabe $600 000 gezahlt hatten, sind dieselben $300 000 auf $600 000 dann 50 %. Der Gewinn in bar ist identisch; verändert hat sich nur die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Das ist kein Trick, aber auch nicht umsonst – der Restbetrag ist weiterhin geschuldet, und wenn der Verkauf nicht zustande kommt, finanzieren Sie ihn selbst.

Gemessen grob als Preis geteilt durch Jahresmiete kommt Dubai auf etwa neun Jahre – im Zentrum wie außerhalb gleichermaßen, was für sich genommen aufschlussreich ist. Auf derselben Basis liegt New York bei 16–18 Jahren, London bei 21–27, Moskau bei etwa 26–28 und Singapur bei 27–32. Die Rechnung ist grob: Sie ignoriert Service Charges, Leerstandszeiten und Mietwachstum. Was sie ehrlich zeigt, ist die Größenordnung zwischen den Städten.

Vier Gründe kommen zusammen. Mieteinnahmen werden nicht besteuert – in London erreicht der Satz 45 %. Der Mietermarkt ist riesig: Etwa drei Viertel der Stadtbewohner mieten. Die Miete wird normalerweise ein Jahr im Voraus gezahlt und kommt so als eine Summe statt in zwölf Raten an. Und der Dirham ist an den Dollar gekoppelt, es gibt also kein Währungsrisiko im üblichen Sinn.

Leerstandszeiten zwischen Mietern – und die kommen vor, besonders wenn in einem Viertel mehrere Bauabschnitte gleichzeitig übergeben werden. Vermittlungs- und Verwaltungsgebühren. Reparaturen und der Austausch von Geräten nach einigen Jahren. Und die Inflation der Service Charge: Der Satz ist nicht für immer festgelegt und wird in neuen Gebäuden nach dem ersten oder zweiten Jahr häufig nach oben angepasst.

Die Demografie. Die Bevölkerung der VAE wurde 2025 auf etwa 11,3 Millionen geschätzt, gegenüber 8 Millionen im Jahr 2014, wobei Ausländer rund 88 % ausmachen. Dubai zählte im Mai 2025 etwa 3,94 Millionen Einwohner und wuchs allein im Jahr 2024 um mehr als 169 000 Menschen. Nationale Prognosen gehen von 12 Millionen bis 2030 aus. Solange mehr Menschen zuziehen, als Apartments fertiggestellt werden, halten sich die Mieten – und darauf, nicht auf dem Versprechen irgendeines Bauträgers, beruht das gesamte Modell.