Calculateur de retour sur investissement (Excel)

Prenez le loyer annuel, soustrayez les coûts annuels — charges de copropriété, services, assurance, entretien — divisez par l’ensemble de ce que vous avez investi et multipliez par cent. L’investissement ne se limite pas au prix du bien : les 4 % de frais du Land Department, l’aménagement éventuel et le mobilier en font partie. Exemple chiffré : un appartement de 1 000 000 $ loué 75 000 $ par an avec 5 000 $ de coûts rapporte 70 000 $ nets sur environ 1 050 000 $ investis, soit 6,7 %.

Prix de vente moins tout ce que vous avez engagé, divisé par ce que vous avez engagé, multiplié par cent. Le même appartement acheté 1 000 000 $ et revendu 1 200 000 $ : le montant investi est de 1 000 000 $ plus les 4 % de frais (40 000 $), les charges de copropriété (4 000 $) et 10 000 $ de travaux, soit 1 054 000 $ au total. Bénéfice de 146 000 $, rendement de 13,9 %. L’écart entre ce chiffre et « le prix a augmenté de 20 % », ce sont précisément les coûts que personne ne compte.

La référence est simple, car un investisseur compare l’immobilier au marché actions : 8 à 10 % par an est un bon résultat. Sur les appartements de Dubaï dans des quartiers sans éclat, 6 à 9 % bruts sont réalistement accessibles. Toute promesse de plus de quinze pour cent sans revente rapide ni rénovation mérite d’être recalculée à la main — il manque généralement soit les périodes de vacance dans le modèle, soit un loyer de haute saison a été annualisé.

D’abord la stratégie : conserver pour préserver le capital, louer pour un rendement typique de 5 à 10 % par an, ou faire du flipping, où les pourcentages sont plus élevés, et le travail aussi. Ensuite l’emplacement — au premier trimestre 2024, les rendements les plus élevés sur les appartements n’étaient pas au centre mais en périphérie, dans les quartiers familiaux : Dubai Silicon Oasis autour de 9,3 %, JVC autour de 8,6 %. Puis la taille : un studio dans le même immeuble rapporte généralement un point à un point et demi de plus qu’un trois-chambres. Et enfin l’échéancier de paiement.

Parce que le dénominateur diminue. Vous achetez à un million et vendez à la livraison à 1,3 million : avec un échéancier standard, 300 000 $ de bénéfice sur un million investi font 30 %. Avec un plan où vous aviez versé 600 000 $ à la livraison, les mêmes 300 000 $ sur 600 000 $ font 50 %. Le bénéfice en numéraire est identique ; seul le rendement du capital engagé a changé. Ce n’est pas un artifice, mais ce n’est pas gratuit non plus : le solde reste dû, et si la vente n’a pas lieu, c’est vous qui le financez.

Selon la mesure grossière prix divisé par loyer annuel, Dubaï ressort à environ neuf ans — au centre comme en dehors, ce qui est révélateur en soi. Sur la même base, New York affiche 16 à 18 ans, Londres 21 à 27, Moscou environ 26 à 28 et Singapour 27 à 32. Le calcul est approximatif : il ignore les charges de copropriété, les périodes de vacance et la hausse des loyers. Ce qu’il montre honnêtement, c’est l’ordre de grandeur entre les villes.

Quatre raisons se cumulent. Les revenus locatifs ne sont pas imposés — à Londres, le taux peut atteindre 45 %. Le vivier de locataires est immense : environ trois quarts de la ville est locataire. Le loyer est normalement payé un an à l’avance, il arrive donc en une seule somme plutôt qu’en douze. Et le dirham est arrimé au dollar, il n’y a donc pas de risque de change au sens habituel.

Les périodes de vacance entre deux locataires — elles existent, en particulier lorsque plusieurs phases d’un quartier sont livrées en même temps. Les frais de location et de gestion. Les réparations et le remplacement des appareils quelques années plus tard. Et l’inflation des charges de copropriété : le taux n’est pas figé pour toujours, et dans les immeubles neufs, il est fréquemment relevé après la première ou la deuxième année.

Sur la démographie. La population des Émirats était estimée à environ 11,3 millions en 2025, contre 8 millions en 2014, les expatriés en représentant environ 88 %. Dubaï comptait environ 3,94 millions d’habitants en mai 2025 et a gagné plus de 169 000 personnes pour la seule année 2024. Les projections nationales annoncent 12 millions d’ici 2030. Tant que davantage de personnes arrivent que d’appartements ne sont livrés, les loyers tiennent — et c’est cela, plutôt que la promesse d’un promoteur, qui porte tout le modèle.