Kalkulator zwrotu z inwestycji (Excel)

Należy wziąć roczny czynsz, odjąć roczne koszty — opłatę serwisową, media, ubezpieczenie, konserwację — podzielić przez wszystko, co zainwestowano, i pomnożyć przez sto. Inwestycja to nie tylko cena lokalu: należą do niej także opłata Land Department w wysokości 4 % oraz ewentualne wykończenie i meble. Na przykładzie: apartament za 1 000 000 USD, wynajmowany za 75 000 USD rocznie przy 5 000 USD kosztów, daje 70 000 USD netto od około 1 050 000 USD zainwestowanych, czyli 6,7 %.

Cena sprzedaży minus wszystko, co włożono, podzielone przez to, co włożono, razy sto. Ten sam apartament kupiony za 1 000 000 USD i sprzedany za 1 200 000 USD: zainwestowano 1 000 000 USD plus opłata 4 % (40 000 USD), opłata serwisowa (4 000 USD) i 10 000 USD prac, łącznie 1 054 000 USD. Zysk 146 000 USD, zwrot 13,9 %. Różnica między tym a „podrożał o 20 %” to właśnie koszty, których nikt nie liczy.

Punkt odniesienia jest prosty, bo inwestor porównuje nieruchomości z rynkiem akcji: 8–10 % rocznie to dobry wynik. Na apartamentach w Dubaju w mało efektownych dzielnicach realnie osiągalne jest 6–9 % brutto. Wszystko, co obiecuje więcej niż piętnaście procent bez flippingu lub remontu, warto przeliczyć ręcznie — zwykle w modelu brakuje okresów pustostanu albo jeden czynsz z szczytu sezonu został przeliczony na cały rok.

Najpierw strategia: trzymać dla zachowania kapitału, wynajmować przy typowych 5–10 % rocznie albo robić flip, gdzie procenty są większe, ale i pracy więcej. Potem lokalizacja — w pierwszym kwartale 2024 roku najwyższe rentowności apartamentów notowano nie w centrum, lecz na przedmieściach i w dzielnicach rodzinnych: Dubai Silicon Oasis około 9,3 %, JVC około 8,6 %. Potem metraż: kawalerka w tym samym budynku zwykle daje o punkt do półtora punktu procentowego więcej niż apartament z trzema sypialniami. A potem plan płatności.

Bo maleje mianownik. Kupno za milion, sprzedaż przy ukończeniu za 1,3 miliona: przy standardowym planie 300 000 USD zysku od miliona zainwestowanego to 30 %. Przy planie, w którym do przekazania wpłacono 600 000 USD, te same 300 000 USD od 600 000 USD to 50 %. Zysk w gotówce jest identyczny; zmienił się tylko zwrot z zaangażowanego kapitału. To nie sztuczka, ale i nie darmowy prezent — saldo nadal jest należne, a jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, finansuje się je samemu.

Według zgrubnej miary — cena podzielona przez roczny czynsz — Dubaj wypada na około dziewięć lat, zarówno w centrum, jak i poza nim, co samo w sobie jest wymowne. Przy tej samej metodzie Nowy Jork to 16–18 lat, Londyn 21–27, Moskwa około 26–28, a Singapur 27–32. Rachunek jest przybliżony: pomija opłaty serwisowe, okresy pustostanu i wzrost czynszów. Uczciwie pokazuje natomiast rząd wielkości między miastami.

Nakłada się na to cztery powody. Dochód z wynajmu nie jest opodatkowany — w Londynie stawka sięga 45 %. Pula najemców jest ogromna: wynajmuje mniej więcej trzy czwarte mieszkańców miasta. Czynsz płaci się zwykle z góry za rok, więc wpływa jedną kwotą, a nie dwunastoma. A dirham jest powiązany z dolarem, więc w zwykłym rozumieniu nie ma ryzyka walutowego.

Okresów pustostanu między najemcami — a zdarzają się, zwłaszcza gdy w jednej dzielnicy oddawanych jest naraz kilka etapów. Opłat za wynajem i zarządzanie. Napraw i wymiany sprzętu po kilku latach. I inflacji opłaty serwisowej: stawka nie jest ustalona na zawsze, a w nowych budynkach po pierwszym lub drugim roku często jest korygowana w górę.

Demografia. Populację ZEA szacowano w 2025 roku na około 11,3 mln, wobec 8 mln w 2014 roku, przy czym ekspaci stanowią około 88 %. Dubaj liczył około 3,94 mln mieszkańców w maju 2025 roku, a w samym 2024 roku przybyło ponad 169 000 osób. Prognozy krajowe wskazują 12 mln do 2030 roku. Dopóki przybywa więcej ludzi, niż ukończono apartamentów, czynsze się utrzymują — i na tym, a nie na obietnicy żadnego dewelopera, opiera się cały model.