Excel-калькулятор окупаемости

Из годовой арендной платы вычитаете годовые расходы — сервисный сбор, коммуналку, страховку, обслуживание, — делите на всю сумму вложений и умножаете на сто. Вложения это не только цена лота: туда же идут сбор Земельного департамента 4%, ремонт и меблировка, если они были. Пример: квартира за $1 000 000, аренда $75 000 в год, расходы $5000 — чистыми $70 000, вложено около $1 050 000, доходность 6,7%.

Из цены продажи вычитаете всё, что вложили, делите на вложенное и умножаете на сто. Ту же квартиру за $1 000 000 продали за $1 200 000; вложено $1 000 000 плюс сбор 4% ($40 000), сервисный сбор ($4000) и ремонт ($10 000) — итого $1 054 000. Прибыль $146 000, доходность 13,9%. Разница с «выросло на 20%» — это ровно те расходы, которые обычно не считают.

Ориентир простой: инвестор сравнивает недвижимость с фондовым рынком, поэтому 8–10% годовых — это хорошо. По дубайским квартирам в спокойных районах реально находятся варианты с 6–9% валовыми. Всё, что обещает больше пятнадцати процентов без флиппинга и без ремонта, стоит пересчитать самому — обычно там либо не учтён простой, либо взята пиковая ставка одного сезона.

От стратегии: удержание ради сохранности капитала, аренда с типичными 5–10% годовых или флиппинг, где считают десятками процентов, но и работы там несопоставимо больше. От локации: в первом квартале 2024 года по апартаментам впереди были не центральные районы, а семейные — Dubai Silicon Oasis около 9,3%, JVC около 8,6%. От размера: студия в том же доме обычно даёт на процент-полтора больше, чем трёхспальная квартира. И от плана платежей.

Потому что знаменатель меньше. Купили за миллион, продали при сдаче за 1,3 млн: при обычной схеме прибыль 300 тысяч делится на вложенный миллион — 30%. При схеме, где до ключей вы внесли 600 тысяч, те же 300 тысяч делятся на 600 — уже 50%. Прибыль в деньгах одна и та же, выросла только отдача на вложенный капитал. Это не фокус, но и не бесплатно: остаток вы всё равно должны, и если продажа не состоялась, платить придётся из своего кармана.

По грубому счёту «цена делённая на годовую аренду» Дубай выходит примерно в девять лет — и в центре, и за его пределами, что само по себе показательно. Для сравнения по тем же данным Нью-Йорк даёт 16–18 лет, Лондон 21–27, Москва около 26–28, Сингапур 27–32. Расчёт приблизительный: он не учитывает ни сервисный сбор, ни простой между арендаторами, ни рост арендной ставки — но порядок величины между городами показывает честно.

Складывается из четырёх вещей. Арендный доход не облагается налогом — в Лондоне ставка доходит до 45%. Съёмщиков очень много: жильё арендует порядка трёх четвертей жителей города. Плата обычно вносится вперёд за год, то есть деньги приходят одной суммой, а не двенадцатью. И дирхам привязан к доллару, поэтому валютного риска в привычном смысле здесь нет.

Простой между арендаторами — а он бывает, особенно когда в районе одновременно сдаются несколько очередей. Комиссию за поиск арендатора и управление. Ремонт и замену техники через несколько лет. И рост самого сервисного сбора: он не зафиксирован навсегда и в новых домах после первого-второго года нередко пересматривается вверх.

На демографии. Население ОАЭ к 2025 году оценивалось примерно в 11,3 млн человек против 8 млн в 2014-м, экспаты — около 88% из них. Дубай на май 2025 года — примерно 3,94 млн жителей, и только за 2024 год прибавил больше 169 000 человек. Прогнозы по стране говорят про 12 млн к 2030 году. Пока приезжает больше людей, чем сдаётся квартир, арендная ставка держится — на этом и стоит вся модель, а не на обещаниях застройщиков.