Calcolatore del ritorno sull’investimento (Excel)

Si prende il canone annuo, si sottraggono i costi annui (spese condominiali, utenze, assicurazione, manutenzione), si divide per tutto ciò che si è investito e si moltiplica per cento. L’investimento non è solo il prezzo dell’unità: vi rientrano anche la tassa del 4 % del Land Department, l’eventuale allestimento e l’arredo. Un esempio: un appartamento da 1 000 000 $ affittato a 75 000 $ l’anno con 5 000 $ di costi rende 70 000 $ netti su circa 1 050 000 $ investiti, cioè il 6,7 %.

Prezzo di vendita meno tutto ciò che si è messo, diviso per ciò che si è messo, per cento. Lo stesso appartamento acquistato a 1 000 000 $ e venduto a 1 200 000 $: l’investito è 1 000 000 $ più la tassa del 4 % (40 000 $), le spese condominiali (4 000 $) e 10 000 $ di lavori, in totale 1 054 000 $. Utile 146 000 $, rendimento 13,9 %. La differenza rispetto a «è salito del 20 %» è proprio fatta dei costi che nessuno conta.

Il parametro è semplice, perché un investitore confronta l’immobile con il mercato azionario: l’8–10 % annuo è buono. Sugli appartamenti di Dubai nei quartieri meno appariscenti si ottiene realisticamente il 6–9 % lordo. Qualsiasi proposta che prometta più del quindici per cento senza flipping o ristrutturazione merita di essere ricalcolata a mano: di solito nel modello mancano i periodi di sfitto oppure è stato annualizzato un solo canone di alta stagione.

Prima di tutto la strategia: tenere per preservare il capitale, affittare con un tipico 5–10 % annuo, oppure fare flipping, dove le percentuali sono maggiori e lo è anche il lavoro. Poi la posizione: nel primo trimestre del 2024 i rendimenti più alti sugli appartamenti non erano nel centro, ma in zone periferiche e a vocazione familiare: Dubai Silicon Oasis intorno al 9,3 %, JVC intorno all’8,6 %. Poi la metratura: un monolocale nello stesso edificio rende di solito da un punto a un punto e mezzo in più di un trilocale. E infine il piano di pagamento.

Perché il denominatore si riduce. Si acquista a un milione e si vende al completamento a 1,3 milioni: con un piano standard, 300 000 $ di utile su un milione investito sono il 30 %. Con un piano in cui alla consegna si erano pagati 600 000 $, gli stessi 300 000 $ su 600 000 $ sono il 50 %. L’utile in contanti è identico; si è mosso solo il rendimento sul capitale impiegato. Non è un trucco, ma non è nemmeno gratis: il saldo resta dovuto e, se la vendita non avviene, lo si finanzia da sé.

Con la misura grossolana prezzo diviso canone annuo, Dubai risulta intorno ai nove anni, sia in centro sia fuori, il che è di per sé indicativo. Sulla stessa base New York è a 16–18 anni, Londra a 21–27, Mosca a circa 26–28 e Singapore a 27–32. Il calcolo è approssimativo: ignora le spese condominiali, i periodi di sfitto e la crescita dei canoni. Ciò che mostra onestamente è l’ordine di grandezza tra le città.

Si sommano quattro ragioni. Il reddito da locazione non è tassato; a Londra l’aliquota arriva al 45 %. Il bacino di inquilini è enorme: circa tre quarti della città vive in affitto. L’affitto si paga di norma con un anno di anticipo, quindi arriva in un’unica somma anziché in dodici. E il dirham è ancorato al dollaro, quindi non c’è rischio di cambio nel senso usuale.

I periodi di sfitto tra un inquilino e l’altro, che capitano, in particolare quando in un quartiere si consegnano più fasi contemporaneamente. Le commissioni di locazione e di gestione. Le riparazioni e la sostituzione degli elettrodomestici dopo alcuni anni. E l’inflazione delle spese condominiali: l’importo non è fisso per sempre e negli edifici nuovi viene spesso rivisto al rialzo dopo il primo o il secondo anno.

La demografia. La popolazione degli Emirati era stimata a circa 11,3 milioni nel 2025, contro 8 milioni nel 2014, con gli espatriati pari a circa l’88 %. Dubai contava circa 3,94 milioni di abitanti a maggio 2025 e solo nel 2024 ha aggiunto più di 169 000 persone. Le proiezioni nazionali indicano 12 milioni entro il 2030. Finché arrivano più persone di quanti appartamenti vengono completati, i canoni reggono; ed è questo, più di qualsiasi promessa di un costruttore, il fondamento dell’intero modello.