Ein Büro in Dubai als Investment: zehn Argumente und drei Vorbehalte

Dubais Bürosegment hat beim Mietwachstum seit zwei Jahren das Wohnsegment überholt, und um es hat sich ein fester Katalog an Argumenten gebildet. Hier sind sie der Reihe nach, gefolgt von den Teilen, die üblicherweise ausgelassen werden.

Die zehn Argumente

• Niedriger Leerstand. Zwei bis drei Prozent in den besten Lagen; hochwertige Flächen werden schnell umgesetzt.
• Firmengründungen. In der Größenordnung von 70 000 Registrierungen pro Jahr, und jede braucht irgendwann eine physische Adresse.
• Kapitalzufluss. Die VAE bleiben ein Zentrum für Privatvermögen, und die Unternehmenszentralen folgen ihm.
• Bevölkerungswachstum. Rund 4 Millionen Einwohner bedeuten eine wachsende Zahl von Teams und damit von Arbeitsplätzen.
• Wenig konkurrierendes Angebot. Entwickler bauen überwiegend Wohnungen; nur wenige Büroprojekte werden gestartet.
• Staatliche Entwickler verkaufen selten Gewerbe. Das verengt den Sekundärmarkt weiter.
• Steuerregime. Keine Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen, und das Eigentum stützt ein Golden Visa.
• Einstiegspreis. Ab etwa 6 000 USD pro Quadratmeter, mit regelmäßig auftauchenden zinslosen Zahlungsplänen.
• Währung. Der Dirham ist an den Dollar gekoppelt, der Vermögenswert ist also faktisch in Dollar denominiert.
• Mietwachstum. Drei aufeinanderfolgende Jahre mit zweistelligen Steigerungen in Klasse A.

Die drei Vorbehalte

Die Liquidität ist dünner als bei Wohnungen. Der Käuferkreis für ein Büro ist kleiner und professioneller. Der Verkauf dauert länger, und der Preis wird gegenüber einem Mieter und einem Mietvertrag verhandelt statt gegenüber einem Ausblick.

Der Mieter ist der Vermögenswert. Ein Büro ohne Mietvertrag ist Nutzfläche; mit Mietvertrag ist es Einkommen. Die Bewertung folgt der Bonität, der verbleibenden Laufzeit und der Miete im Verhältnis zum Markt – die Due Diligence gilt also dem Mieter ebenso wie dem Gebäude.

Der Zyklus ist real. Der heutige Leerstand ist historisch außergewöhnlich, und bis 2030 kommen 24 Millionen Quadratfuß hinzu. Zehn Jahre aktueller Bedingungen durchzurechnen ist nicht konservativ. Rechnen Sie mit einem normalisierten Leerstand und einer normalisierten Miete und prüfen Sie, ob es dann noch aufgeht.

Für wen das geeignet ist

Für einen Investor mit längerem Horizont, der damit zurechtkommt, einen Mieter statt eines Viertels zu bewerten, und der nicht schnell aussteigen muss. Für einen ersten Kauf in Dubai bleibt die Wohnung das einfachere Instrument – es gibt mehr Vergleichsobjekte, mehr Käufer und eine kürzere Lernkurve.